1年契約リースの早期退去について / 비비나비 로스앤젤레스 (미국) 각 지역 안내광고 / 교류광장

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#1

テナントの義務
2015/01/27 14:07

どなたかお詳しい方、ご存じの方、教えてください。
不動産（一軒家）を通常の1年リースで賃貸して、1年未満でやむを得ず（ミリタリーサービスへの従事とかの特別事情や物件の欠陥による都合などではなく、転勤などの自己都合の場合）退去が必要になる場合、どのようなペナルティを支払うのが一般的でしょうか?

もちろん、すべては契約書次第ですが、通常のカリフォルニア州の物件賃貸契約フォーマットには、Early TerminationのPenalty条項は記載されていないので、考えられるものとしては、

１．残りの賃貸契約期間分のレントを全て支払う義務を負う
２．セキュリティデポジットを没収されるが、残りの期間の支払い義務は免除される
３．家主が直ちに新しいテナントの募集を行い、その募集に必要となった経費等を負担する。新しいテナントが見つからず、空室期間が生じた場合、その空室期間分のレント支払い義務を負う

いくつかのサイトで調べていますが、ケースバイケースのようですが、契約上の義務で言えば上記１、ただし家主もすぐにテナントを見つけることが必要なので上記３のようなケースになる、ということがよくあるようでした。

ちなみに、早期退去して代わりのテナントを自ら見つけてサブリース等をさせるようなシナリオは想定していません。

どなたか、アドバイスのほどよろしくお願いします。

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#18

テナントの義務
2015/01/28 (Wed) 18:21
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掲示板のトピ主です。
やはり、ここに相談内容を記載すると、一部の方々には歪曲して捉えられてしまう傾向があることを認識いたしました。

#11そうですか。。さん、#16ハイヨーさん
記載内容が自己中心的、身勝手に感じられていらっしゃるのでしたら、今後表現方法を改めたいと思います。
ただし、質問の背景は、契約を有利にしたかったり、踏み倒せるものはなるべく踏み倒そう、ということが前提ではないことをご理解いただければと存じます。
多くの駐在員や同様の立場のサラリーマンは、常に帰任・転勤の可能性がある中で、居住物件を選択することになります。そのような立場の方々がすべてMonth to Monthの契約を選択しているわけではなく、その時になったら常に最少の負担で動けるように事前に準備をしておくことが必要になります。
（勿論、そのような負担はすべて会社が追うべきで個人が気にする必要は無いという方もいらっしゃるかもしれませんが、会社の負担を最少に抑えるよう努力するのがモラルだと思います。）
しかし、その負担（ペナルティ）はどこまでが通念上の範囲になるのかは、他のサイトでのリサーチや、すでにこの掲示板でのコメントを見る限りでもかなり広範にわたっていることがご認識いただけるのではないかと思います。
「次の人が決まるまでの家賃を払い続ける（だけで残存期間は免除）」のが当たり前と思いきや、「契約書上1年リースにサインした以上、（次のテナントが決まろうが）1年間の支払い履行義務を負う」というご意見もあります。もちろん、オーナーとの交渉や事情により酌量されるため、全てが一義的に決まるようなものでは無いことは認識しております。
では、何が知りたいのか、誤解をされているようなのですが、オーナがどのような方（酌量を考慮しないケース）であろうと、Early Terminationが記載されていない場合に「最大支払うべき範囲」は何処か、という点です。それを理解した上で、実際に1年未満で退去せざるを得ないProbabilityとバランスしながら、Month to Monthの物件を探すべきなのか、Probabilityが低ければリスクを覚悟して契約すべきなのか、という選択をすることが必要になります。
こういった背景でご質問をさせていただいたのですが、自己中心的で身勝手とお感じになられれば、仕方のないことですが、何の事前準備や予備知識がなく契約をすることは、もっと身勝手で無責任だと思料いたします。

#19

fiesta
2015/01/28 (Wed) 22:26
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>家主が「払え」とテナントを訴えて裁判に持ち込まれた場合に、テナントがいくら抗弁しても払う義務を負う可能性が高いもの。つまり交渉決裂して、裁判に持ち込まれたり、こちらから持ち込んでも、結局徒労に終わるので、どのあたりが妥協する範囲なのか?）
というのが質問の趣旨になります。

>事が起きて係争するよりは、事前にRisk Mitigateしたり負担範囲を覚悟しておくことは、時間と労力の無駄ではないと思っています。

この件に関しては時間と労力の無駄だと思います。
既にトラブルになる可能性があるのを知っているのだから最初からそういう状況を作らないのが一番のRisk Mitigateです。
駐在員御用達の不動産会社ならMonth to Monthの一軒家も紹介してくれるはずです。
気に入った家が見つからなかったらタウンハウスならMonth to Monthが殆どです。
このように仰ってるくらいなので↓
（勿論、そのような負担はすべて会社が追うべきで個人が気にする必要は無いという方もいらっしゃるかもしれませんが、会社の負担を最少に抑えるよう努力するのがモラルだと思います。）
タウンハウスじゃ嫌だ～何がなんでも一軒家じゃないと！なんて駄々をこねるようなことはしないでしょうし。
こんなことで裁判なんていいこと何もないですよ。
（勝ったって嬉しくも何ともないでしょ）
それでなくてもストレスフルな日常なのに持たなくて良い不安材料は最初から持たないほうが精神的にもいいですよ。

#20

昭和の母
2015/01/28 (Wed) 22:58
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＞Early Terminationが記載されていない場合に「最大支払うべき範囲」は何処か、という点です。

答えは１年分全額です。最大ではなくて、きっかり１年分です。

難しく考えることはないですよね。Early Terminationの
規定がないなら、それは出来ないという意味です。

実際に早期退去することになれば、交渉して安くなるかも
しれませんが、契約上は１年分全額であることには変わり
ありません。１年契約なのだから当然ですね。

#22