びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• Orange３号
• 2009/06/29 (Mon) 08:27
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私は、今、Orange Countyでエージェントを使って物件を探して4ヶ月から半年がたっています。エージェントを使い、探し始めてからのコメントは、もし、本当に家の購入を考えている人は、少し早いと思ってもエージェントにコンタクトして家のリストを送ってもらい始めたほうがよいと思いました。と、言うのは、今、いろいろな所で、Buyer's Marketとか値段が下がっているから、お買い時とかいろいろな事を聞きますが、実際に自分がマーケットの中に入ると、ぜんぜん、Buyer's Marketじゃないですし、思ったより値段は高くついていると思ったことです。　
理由としては、私はファーストタイムバイヤーで、値段がMax$350Kぐらいがターゲット。　そして、FHAローン(3.5％Down)プログラムをしよう予定。　ロケーションがSOC.　と、言うカテゴリーで、私のようなカテゴリーの人が思った以上にたくさんいると言う事で、Short Saleなど、Bank ownだとオークションの様に値段がつりあがっていくんです。　つまり、スタートは290Kぐらいから始まり、終わりは355Kぐらいまでオファーが入り、一番、高い値段をバンクは選ぶと言うような感じになります。Short Saleなどだと大体、銀行は平均3ヶ月ぐらいの期間をかけますので、3ヶ月間の以内に12以上のオファーが入ることはまれな事ではないみたいです。　平均は5から6ぐらいですが、良い物件だと、12オファー入ってましたね。
私がエージェントを使う前は、Market priceから20Kぐらいを差し引きオファーを入れようとか考えていたものですから、始めオファーを入れた時、Market Priceよりももっと高くオファーを入れることを進められたとき、びっくりしましたね。　
確かにこれから、もっと値段は下がるかもしれないですが、利子が下がるかどうかは私はわかりません。今の状態で、政府がどうやってお金を集めるかって、利子率を上げる事のように思うからです。が、これは本当に誰にもわからないと思いますが････　
なので、一番初めにコメントがあったように、自分が買える時、買いたい時を目安に家の購入をした方がいいと思われます。それと、家の購入を考えられたら、最低3年から5年ぐらいの長期滞在をプランされる事も大事だと思われます。この時期の購入だと5年以上と言った方がいいかもしれないですね。

• エドッコ3
• 2009/08/24 (Mon) 11:00
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私もOrange３号さんに同感です。

確かに今は Buyer's Market でも Seller's Market でもなく、Lender's Market だそうです。

私は前の家を売って、残った現金で First Time Home Buyer のレンジの家を「終の栖（ついのすみか）」として買う予定でした。

ところが７月中から探し出しましたが、上記のレンジの売り家はかなりが Short Sale か Bank Owned ばかり。Lender's Market であることをつくずく感じました。レンダー達は差し押さえた物件を５万とかかえているそうですが、それらを一挙に放出すると価格がガクッと下がるので、それでなくても貸した金額よりかなり低い価格でしか売れないので、故意にチビリチビリ放出しています。そこへきて、８０００ドルの援助があると言うので、First Time Home Buyer が殺到して価格をどんどん上げています。何１０というオファーが入るのもザラだそうです。

しかしご存じのように、そのような家はエスクローに入っても最高１２０日もかかるそうです。銀行屋さんはオファーが入っても、どのみち損して売らなければならないので、担当者が全然動いてくれないようです。私なんかそんなに待ってはいられません。

• エドッコ3
• 2009/08/24 (Mon) 12:50
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エージェントに頼まないと見られませんが、今は、インターネットで自分らの条件を打ち込むと、適切な物件の情報がEメールで毎朝入ってきます。www.listingbook.com などもそのひとつです。そこで見たい家が見つかれば、エージェントに頼んで家の中を見るとこになりますが、昔のように、エージェントが１軒１軒連れて歩くようなことはなくなりました。

ところが、私らは老後にプールはいらないと、プールなしの条件にしましたが、上記のレンジでもこの地域のプールなしは非常に少なく、やむおうえずプール付きにしたらかなり選択範囲が広がりました。

上記のサイトでも、Short Sale はそうであるかないかが表示されていますが、Bank Owned の項目はなく、Short Sale でないとなってます。これには惑わされました。後半分かったのは、Bank Owned のものは家の中の写真がなく、細かい情報の項目も " - "ばかりでした。例外もありますが、Bank Owned の家の中は見せたくないものも多いのでしょう。住所は分かるので、Drive-By で見に行った家もありましたが、窓と床は新品でしたが、あとはボロボロで決して買いたい家ではありませんでした。

zillow.com で出ている価格は非常に曖昧で、多少高めです。最近売れた家の価格は正確ですが、長年売り買いのなかった家の価格は、昔売れた価格を土台にして、不動産価格の大きなうねりで修正しているだけです。

• うさこや
• 2009/08/25 (Tue) 11:58
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あと２年ぐらいでARMの大量リセット期にまた危機が訪れるとMSNで読みましたが、長期滞在が決まっているのでしたら必要な時が買い時じゃないでしょうか。
WLAあたりの物件をちょくちょくのぞいてますが、ほぼぜんぶshort saleでいろいろ大変だぞと、エージェントの人が親切に忠告してくれます。上の江戸っ子さんみたいなことも言ってました。
まずは信頼できそうなエージェントと懇意になって気長に付き合えばいいと思います。
WLAだと一軒家になるとほとんど戦前に建てられたウサギ小屋ばかりでやる気なくしてしまいますけど。

• 春音
• 2009/08/25 (Tue) 18:28
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私は４月にショートセールの物件を買いました。
ファーストバイヤーです。ショートセールは時間がかかると言われていますが、実はうちは例外なのか、物件を見た翌日にオファーを入れたら、その翌日にエスクローが開いてしまい、（私のエージェントと先方のミスコミュニケーションがあって、私たちはそれに気づかなかったのですが）
２週間くらいして、先方の不動産やら銀行から“何も書類が来ないけど、どうなってるの?”と問い合わせがあり、
あわてて書類をそろえ、３０日ほどの期限ギリギリセーフでなんとか間に合い、物件を手にしました。
オファーを入れてから、エスクロー会社でサインするまで４０日かかってません。
お陰で予定より早く引っ越すことになり、お金の用意に焦りましたけど・・・（苦笑）

ちなみに私はＲＥＡＬＴＯＲ．ＣＯＭで物件を見つけましたよ。場所、購入金額を設定して物件を探すことができるので、便利です。