びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• エドッコ3
• 2009/09/29 (Tue) 18:34
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M2号さんは不動産エージェントをお使いではないのですか。エージェントに頼んでいるなら、インスペクターは自動的に探してくれます。いいエージェントほど買い手の身になっていいインスペクターを選んでくれます。

• 柴
• 2009/09/29 (Tue) 19:19
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私は家の売買にインスペクターの介在が無かったんですが。（古いからね）

インスペクターって言うのは公的資格なんですか?

• daniema
• 2009/09/29 (Tue) 19:23
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↑いいえ。
聞いた話だと、CA州では、ホーム・インスペクターは免許も資格も必要なく誰でもインスペクターを名乗ることができるんだとか。殆んど素人と変わらないインスペクターもいるとか。

いいエージェントかどうかは後にならないと分からない場合もあるね。兎に角売らないと金にならないから、不動産エージェントとインスペクターが陰でヒソヒソしてうまくけっかんジュウタクを売るっていうケース。

次の業界団体に加盟しているインスペクターがいいそうだ。
National Association of Home Inspectors
American Society of Home Inspectors
California Real Estate Inspection Association

エージェントは、上記のような基準でインスペクターを選ぶとは限らないとか。そのエージェントが所属している不動産会社に頻繁に出入りしている業者だからというのも多いそうだ。

そういえば、売り手と買い手を同時にだましているようなインスペクターがいた。

• M2号
• 2009/09/30 (Wed) 10:29
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皆様、情報をありがとうございます。不動産エージェントはもちろんいます。

ただ、いろいろな人から聞くには、エージェントと全く繋がりのないインスペクターを選んだ方がいい仕事をしてくれる場合が多いとか。daniemaさんがおっしゃっている様に、エージェントとインスペクターが知りあいだと、家を売る為に甘く審査をする場合が多いらしいのですが。。。ですので、出来れば自分でよいインスペクターを探したいんです。

まだ情報がありましたら、引き続きお願いいたします。

• エドッコ3
• 2009/09/30 (Wed) 11:44
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普通、ベテランのエージェントは後々トラブルが発生するのを嫌い、しっかりしたインスペクターを選ぶし、２、３の選択肢をくれます。

また、トラブルのある家を売る場合、例えば水道管や下水、または雨漏りなどでダメージがあると、売り手はうわべだけを直してペイントしてしまうので、いかにいいインスペクターでも見抜けない場合があります。さらに、daniemaさんと同じように極端な例をあげると、あまりにも厳しく審査するインスペクターは売り手買い手の両方のエージェントに嫌われ、それが不動産業界に知れわたると、総スカンを食って職を失うので、厳しすぎるのも考えもんです。彼らはエージェントからの紹介がないと、ほとんど仕事がありませんからね。

• エドッコ3
• 2009/09/30 (Wed) 11:50
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今回久しぶりに家を売って、また、買いましたが、エージェントの出入りを見ていると、別ブローカー間のエージェントでもかなり親しく、現場でも電話でも、話し合っています。結構情報を交換しあっているのではないでしょうか。今回買ったときに来たインスペクターはそれほど我々のエージェントとは親しくなさそうで、その場でも名刺を渡していました。しかしたっぷりと時間をかけ、最後に詳しい説明をして、後日立派なレポートを送ってきました。

彼らは、ポリシー上、天井裏と床下は覗いても、中には入りません。それも今回は天井裏の断熱材が寿命で、機会があるときの交換を提言していました。先日、ケーブルテレビのケーブルをいじるので、天井裏に上ってみましたが、確かに断熱材は煎餅布団のようにペラペラになっていました。また、エアコンの排水関係で、自分はここまで見られるが、その先はどうしても見えないので、レポートにもそこまでしか書けないとはっきりと言っていました。

• daniema
• 2009/09/30 (Wed) 12:37
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２、３の選択肢をくれるなんて聞いた事がない。いいエージェントだったのかな。２、３は同類だったのか（冗談です）。

ずさんでもちょっと直せばいい程度ならましだが、大工やプラマーに何万ドルもかけないとならないのは買い手にとって悪夢だね。古い家でプールがある場合、雨の影響でモーターへの電気配線の為の配管が破れそうになっているのをいちいち調べないだろうね。ある家主は何日も土を深く掘り起こして配管を交換していた。体力のあるアメリカ人達なら出来るだろうが、老人は骨が折れやしないだろうか。

天井をはがして配管を交換していたアメリカ人達もいた。白蟻にごっそりたべられてもうまくごまかすんだろうね。自分で直す若さと体力、時間があればいいが、そうでない場合は大変だね。

• M2号
• 2009/09/30 (Wed) 15:02
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エドッコ3さん、daniemaさん、またまたありがとうございます。確かになぁ～。。と頷いて読ませてもらいました。結局は運という感じですね。いい家に当たればラッキー、あとで大きな問題が見つかった家を買ってしまったらアンラッキー。いずれの形にせよ、インスペクターを決める時にdaniemaさんのおっしゃっていた団体に加盟しているかは調べようと思っています。誰か、身内や友人でこのインスペクターは絶対お勧め！という方がいらっしゃったら、ぜひご紹介を！エージェントにも聞いてみます。

• 流れ者
• 2009/09/30 (Wed) 18:17
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不動産投資で、年初に中古のコンド１件追加で買いました。家の購入が「運」と言うことだと、購入/投資金額を考えると余りにもハイリスクですよ。新築とか築浅の物件を先ずは探すことです。そして、自分の身になってこちらの条件を最優先して物件を探してくれる不動産仲介者を探し、その方の責任においてしっかりとしたインスペクターを紹介して貰うことです。今回のコンドの場合も、１０年未満の物件（３ベッド）でしっかりとインスペクトしてもらい、写真も含めた大変素晴らしい報告書を作成して貰いました。その後、修理箇所があるところは業者に正式に見積もりを取らせ、売主に修理させるか、購入ごこちらで修理する場合は、エスクロー時に販売価格からその金額を差し引かせて購入しました。ちなみに、そのインスペクターはOCの方で、インスペクター協会＆団体に属していることは勿論、ボードメンバーになっている方でした。先ずは、信頼の於けるブローカー、そして築浅物件、信頼のおけるインスペクター、そして売主との価格調整といったところでしょうか。GOOD LUCK!

• M2号
• 2009/10/01 (Thu) 14:10
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流れ者さん、確かに家の購入が運であったらハイリスクですね。よいインスペクターを探せるように、今情報集めにがんばっています！

• 柴
• 2009/10/02 (Fri) 14:56
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中古住宅を買うのなら後で欠陥や不都合が出るのは仕方が無いんじゃない? 新築だって意のままにはならないらしいよ。
要は直せれば良いんじゃない? そういう大工さんと知り合っておくのがいいね。 インスペクターって鑑定眼力とか中立性に疑問があるものね。

• M2号
• 2009/10/02 (Fri) 15:27
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購入後にちょっとした欠陥が見つかるのは。しょうがないと思っています。何万ドルと掛かる大きな欠陥が出なければいいんです。。それぐらいの欠陥を見抜けるインスペクターさんを探してるんですが。。。

• エドッコ3
• 2009/10/02 (Fri) 16:58
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まぁ、パーフェクトなインスペクターはこの世にいません。どこかで折り合わなければなりません。

それに、下水のどこかが詰まっていたり、壁の中の水道管が漏れていたりの隠れた欠陥を見つけるには、特殊なカメラが必要ですし、洗いざらい全てを調べるには２、３日かかってしまうんではないですか。ましてや、雨漏りなどは横殴りの大雨が降るまでは分からないこともあります。

２、３時間と $300 - $400 の費用で全部を見るとなると非常に限られます。大方のインスペクターは決まり切った作業をします。まず、エアコンのクーラーとヒーターを各３０分以上ガンガンまわして、バスタブにお湯を思いっきり出したりしながら、その他のあちこちを点検し始めます。

インスペクターは、前にも言ったように、自分の身に少しでも危険があるような作業はしないし、少しでも家にダメージを与えるような点検はしません。ある意味では点検する箇所が限られます。また、市や州の現行の全てのコードに精通しているとは限らず、その場合、曖昧なレポートが出てくるときもあります。

選出にあまり神経質になっても、結果は大きく変わらないと思いますよ。

• 弥生
• 2009/10/02 (Fri) 19:02
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ところで、場所はどの辺りなんですか?

うちも最近家を購入しました。カルバーです。来てもらったインスペクターは、夫の会社の同僚から勧められた人で、結果満足しています。
一通り見てもらった後、セラーとそのエージェント、そして私たちバイヤーと私たちのエージェントの前で報告をしてもらいました。もちろん、後から写真付きのレポートも送ってくれました。屋根裏のほうは覚えてないですが、家の下にはもぐっていってました。基礎の部分などを見てくれたようです（多分）。

ただ、下水管は別の業者に来てもらい、カメラを通して詳しく見てもらいました。別の会社なので、もちろん費用も別です。検査中、一緒に映像を見ましたし、レポートとDVDが後日送られてきました。そっちの方も満足してます。

場所があまり遠い所の業者に頼むよりは地域になるべく近い所の人を見つけた方が良いのかなぁ，と思ったんですけど、こういうのはあんまり関係ないんですかね?

• エドッコ3
• 2009/10/03 (Sat) 17:19
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弥生さんが頼まれたインスペクターはだいたい標準的なことをやったようですね。最近はデジカメで撮りまくり、一昔前から比べると、かなり立派なレポートを出しますよね。メールアドレスをあげるとそちらにも送ってきてくれる。

私の時も、メーターのある配電盤に問題ありとだけのレポートだったので、別に電気屋さんを呼んで調べてもらったら、現在の市のコードに適合していないと言われ、見積もりをもらいましたが、気の向いた時に直すつもりで、未だに何もしていません。

とにかく、この時期だけファーストタイムバイヤーの家が売り手市場で、私の場合もオファーが沢山入っており、ここがだめだ、あそこを直せ、と言っても受け入れてくれないので、屋根の葺き替えの見積もりだけ出したら、運良く、半額だけクレジットしてくれました。

• JMAN
• 2009/10/03 (Sat) 18:11
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少々トピずれですみません。 今年はじめ一軒屋を購入しました。 water heaterは新品に交換しました。 ところが、water heater の場所から遠くに位置する水道からは蛇口をいっぱいにひねって３，４分たたないとお湯がでてきません。 water heater 付近の水道でさえ１分以上かかるときもあります。 どなたこのような問題を経験されたかたいらっしゃったら原因と解決策のアドバイスいただけないでしょうか? よろしくおねがいいたします。

• ルーシールーシー
• 2009/10/04 (Sun) 10:01
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#17JMANさん
実際に分数を測って見た事はないのですが、うちも結構水が温かくなるまでには時間が掛かります。
私は一軒家では普通の事だと思って気にしていませんでしたが・・・どうなんでしょう?

ちなみに家では、台所と洗濯場の近くに1台（元々ある古いもの）、家の反対側にあるバスルームの近くに新しく1台Water heaterを入れています。

• エドッコ3
• 2009/10/04 (Sun) 13:03
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私のところは平屋の１軒家で、Water Heater から一番遠い蛇口でも、お湯になるのは１分とかからないです。別トピで書いたお湯のリターン配管にある電機ポンプは切ってあってです。

JMAN さん、Water Heater を自分で取り付けたんですか、それとも業者に取り付けてもらったんですか。自分でやったのなら配管の間違いなどはありませんか。もし業者に頼んだのなら、その業者に来てもらって調べてもらうべきです。

お湯になる前でも、ひねったらすぐ十分な水圧のある水が出てきますか。出るとしたら Water Heater 自身が疑わしいですね。そうか、近くの蛇口では早くお湯になるのかぁ。配管の長さでそれだけの違いが出るはずはないし、やはり、一番遠いところでの初っぱなの水圧が気になります。新品のものと交換する前はどうだったんでしょう。

• JMAN
• 2009/10/05 (Mon) 06:27
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エドッコ３さん、water heater の設置は自分でしました。 設置後、お湯はすぐに問題なく出たのですが、指摘したお湯が出てくるまでの時間の問題が発覚したため、heater の業者に来てもらいheater自身に問題がないか調べてもらいました。 業者は、当然heaterそのものしかチェックせず、お湯がでているのだからwater heaterの機能自体は全く問題はないとのことでそれで終わってしまいました。

新品のものと交換する前は、やはり同じ状態だったと記憶しています。 お湯はでていましたが、時間が数分かかってやっと出てきている状態でした。 古いwater heater は１０年以上使っていたと思われます。

エドッコ３さんの水圧の指摘で思い出しました。 最初に書くべきでしたが、問題がもうひとつあります。 あるひとつの蛇口をひねって使っている間に他の蛇口をオープンすると極端に水圧が下がってしまいます。 ですので、庭に水をまいているときにキッチンで洗い物などをしようとすると、両方の蛇口が "チョロチョロ" 状態になってしまいます。 これは家中のどの水道にも当てはまります。 家の外の水の元栓をチェックしたところ、MAX にひねってあるので原因わからず、いまは仕方なくこの状態ですごしています。

どこかでクロスオーバーでもしているのでしょうか。。。?? こうなったらplumber の出番でしょうか? ;(

• juliansean
• 2009/10/05 (Mon) 10:23
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トピずれ申し訳ございません。 サーチしたのですが
「タンクレス ウォーターヒーターにつして教えてください。」に対する書き込みの有効期限は終了しました
となっていたのでこちらのトピを使わせていただきます。

エドッコ３さんは引っ越したらタンクレスにすると書いていましたが
どうなさったのか聞いてみたいです。

うちのタンク式ウォーターヒーターから漏れが始まり（下に滲む程度）あとどれ位もつか判りませんが
近々交換が必要だと思います。

この際タンクレスも安くなってきた事だし交換したいのですが
使い勝手がどうか皆様の意見をいただきたいと思います。

家族構成は一軒屋に３人で３人共バスタブに毎日１回又はそれ以上お湯を張ります。
タンクレスの場合はどの程度の大きさが必要かわかりません。
何か基準になる数値とかありましたらご教授願います。

それとシャワーの温度、水の量を調節する取っ手のパッキンが要交換みたいで目一杯閉めても
ポタポタと漏れ始めています。パッキンを探そうとしたのですが同メーカーでは倒産したのか
商品が見つからずパーツ入手は無理だと判断したのですがもしこのパーツがどこのメーカーも
同じものを使っているとしたら他で調達しようと思い詳しい方がおられましたらレスよろしくお願いします。
ワンハンドで上下で水の量の調節、左右に時計回り半時計回りにひねると温度調整が出来るもので
とても使い勝手がよく気に入って１５年くらい前に取り付けたものなのでそのまま使えれば
有難いと思い 書かせていただきました。

長くなりましたが皆様よろしくお願いいたします。

JMANさんへ

交換する前のタンクではちゃんとタイムリー且つ適度な水圧でお湯は出ていたのなら原因はタンクにありそうですね。
水の圧力が弱さがお湯の出が悪い原因だと思いますよ。
タンクへ繋ぐ水のパイプの太さとかでは?

• エドッコ3
• 2009/10/05 (Mon) 16:11
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まず、JMAN さん、

なるほど、どこの蛇口でも水圧が低いとなると、私の予想では、上水の配管が家の中に入るところに、水流を開け閉めするバルブがありますが、Water Heater を交換する時にいじったためか、それが全開になっていないか、最悪、同じところに家の中の水圧を一定にするためのプレッシャー・コントロールがあります。それが古くなって必要以上に水圧を押さえているのではないでしょうか。

私の前の家でもそれがおかしくなって、Plumber を呼んで見積もってもらったら、５００ドルだかがかかると言われ、最終的には Home Depot で買ってきて自分で交換しました。結構きつかったですけど。ここを触るには、歩道にある市のラインから自分の家に来るパイプにやはりバルブがあるので、それを閉めなければなりません。その工具も確か１６ドルくらいで売ってます。

おっと、今までの発言は冷水ともども水圧が低いと仮定しての話です。

• エドッコ3
• 2009/10/05 (Mon) 16:43
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juliansean さん、

小さい家を買った暁には、小型のプールヒーターを基本に石とセメントで露天風呂を作ることと、仰るような Water Heater を Tankless にする構想でした。

ところが、ギッチョン。大きい家を売って、ローンを払い切り、残ったキャッシュで小さい家を買うつもりでしたが、大きい家の方はこのご時世値切られて、逆に小さい家は買い手殺到で思いの外高い値段で買ってしまい、それらの夢はお預けとなってしまいました。

Water Heater に関しては、大きい家の時と容量が同じで、3 Bed/2 Bath の家にしては比較的新しい 50 Gal. のものがついていて、これが本当に古くなったら Tankless にするつもりです。で、Tankless の情報は今のところありません。露天風呂も、プールなしで家を探していましたが、このバレーではなかなか売り家がなく、プール付きを買ってしまったのと、前の家主が処理するのが面倒なのか、小さめなホット・タブ（ジャクジ）を残していったので、野外のお風呂に関してもこれで当分間に合いそうで、露天風呂計画は頓挫です。

• エドッコ3
• 2009/10/05 (Mon) 17:08
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で、Tankless に関しては、中型のものでもキッチンでお湯を出す量なら、２本同時にエンドレスに出せると予想され、時間差をおけばバスタブにお湯を満たすのは常に可能だと思います。

温水コントロールの箇所ですが、これまた前の家の例を持ち出しますが、シャワールームのやはりその部分がだめになり、完全に閉めてもポタポタ漏れるようになってしまいまいした。幸い同じメーカーのものを Lowes で売っていたので、買ってきて交換しようとしたら、配管との結合部分が、それまでのものはカッパーで半田付けに対し、買ったものはネジどめタイプで交換できず、Plumber を呼んだら、温冷とふたつあるピストンみたいな部分だけを交換してくれ、１２０ドルで済みました。

• juliansean
• 2009/10/05 (Mon) 21:06
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エドッコ３さん

情報ありがとうございます。
とても参考になりました。

Plumberは大手の緑のトラックとかですか?
水回りはとにかくお金がかかるので
心してかかりたいと思います。

• エドッコ3
• 2009/10/06 (Tue) 11:50
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Plumber はローカルの Independent の業者です。

この Plumber、水回りの仕事は、まぁ、ちゃんとやりますが、一度天井を壊して見てもらったあと、天井の直しも自分でやると言うので、やらしましたが、あまりきれいにできませんでした。

Tankless の件ですが、やはり実際に取り付けた人からの情報が欲しいですよね。はたして、投資した分、実際の使う水の量でセーブができているのか、つまり、水道の請求書に如実に表れているのか、非常に気になります。

• 柴
• 2009/10/06 (Tue) 14:43
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Independentというのは無免許ってことだね? プラミングは慣れていたんだろうけど天井は専門外だったんだ。

プロならそのヘンは提携し合っていると思うよ。

やや高めであっても免許のある人がいいや。

• エドッコ3
• 2009/10/06 (Tue) 15:57
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柴さん、

> Independentというのは無免許ってことだね?

私の言った Independent とはチェーン店ではなく、個人が経営している業者で、州のライセンスは持っています。やはり壁などを壊して作業しなければならないときは、大きく構えている業者なら、専門の修復班が出てくるんでしょうね。その分高くつくでしょうけど。

• JMAN
• 2009/10/06 (Tue) 16:53
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エドッコ3さん、情報とても参考になります。 この週末にでもプレッシャー・コントロールバルブを点検してみます。 ありがとうございます

julianseanさん、指摘のパイプのサイズも合わせて確認してみます。
助言していただいてありがとうございます。

• 柴
• 2009/10/06 (Tue) 17:01
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プレッシャーコントロールバルブって単にレギュレーターって言うんですよ。 業者なんかに問い合わせたりするときに通じるようにあえて口出ししました。


陪審員をしたときに無免許のハンディマンのことを、被告・原告・裁判官ともに independent contractor って呼んでましたな。

• エドッコ3
• 2009/10/06 (Tue) 22:53
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そうですよね、柴さん、その言葉が出てこなかった。

Independent と言う言葉は、私の解釈では、大きい組織に属さない、個人経営の業者もそう呼んでいいんじゃぁないですか。

だいぶ、トピがずれたので、今後も話が弾むようなら Plumber 関係なり、Do-It-Yourself のトピを立てましょうか。