びびなび : ロサンゼルス : (アメリカ合衆国) Los Angeles

• テナントの義務
• 2015/01/29 (Thu) 15:23
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色々と情報やご意見ありがとうございます。

冒頭の質問でも記載のとおり、「契約上義務は残存期間の履行義務を負う」点での疑義は無いです。（”契約上の義務で言えば上記１”と記載しています）
ロジカルに、争点としている「一般的な解釈がどこにあるか?」を整理すると、（一部の方々はヒステリックかつ非論理的にコメントされていますが）どのようなケースで解釈が分かれるかは、
①その残存期間中に別のテナントが入った場合
②残存期間中に故意にオーナーがテナントの募集を行わない場合
についての扱いにあると思います。

①のケースは、#16さんの事例にもあるとおり、次の人が見つかるまで払い続けた（、でも残存期間すべては請求されなかった）というケースです。
このケースの解釈は、「残存期間中に新たにテナントが入った場合、その物件から得られるであろう収益機会の損失を穴埋めできたので（逸失利益が存在しなくなった）」ことから、オーナによる請求権は棄却されるべき、という解釈です。
おそらく、裁判上では、契約上にEarly Termination（ET）が無い場合でのETで係争があった場合、この解釈で仲裁されることが多いため、知見のあるオーナーの場合には、途中でテナントが入った場合にはそれ以上の残存期間の請求はしない（訴えられると負ける可能性がある）というものではないかと思われます。
恐らく一部の方は、「契約がすべてなので、契約で合意している以上、逸失利益の相殺があっても履行は免れない」という解釈をされると思いますが、実際の法律上、裁判上の解釈は、「契約は本来得られるべき収益を担保するものであり、逸失利益が存在しなくなれば、契約本来の目的が満たされるので、それ以上の履行を求めることはできない」という根拠になります。

②のケースは、本来オーナーが残存期間中もリースとして貸し出すことを意図していたのにもかかわらず、故意に新しいテナントを募集する努力を怠った場合には訴追される可能性がある、というものです。
このケースでも、オーナーが意図的に残存期間内にテナント募集を怠っていることが明らかになれば、係争に持ち込まれた場合、逸失利益相殺される可能性があるという解釈です。
（「残存期間に他のテナントに貸すかかさないかはオーナーの勝手でしょ」という反論に対して、「でも、当初はその期間も貸すことを前提にしていたのでしょ。なぜ意図的に貸さないの。」という抗弁です）

以上のように、実際のケースでは争点と解釈が分かれてくるため、一概にいかなる場合でも残存期間をすべて履行する義務を負うのが常識、というものでは無いのです。
オーナーが情状酌量により、残存期間すべての履行は免除するのではなく（もちろん、そのようなケースもありますが）、知見のあるオーナーは上記の①や②のケースの際には残存期間全てを請求すると不当請求として訴追されるリスクがあるので、きちんと法律解釈して行わない、ということでもあると思います。

表層的にMonth to MonthかOne year leaseか、とか、如何に弁済を免れようとしているのか、といったことを懸念しているのではなく、上記事例のように、具体的、専門的観点からの知見を深めて適正な賃貸契約解釈を行うことが必要という認識です。また、それらの知見は多くの方々にも広く有益であるため、敢えてこういった場でオープンにしている次第です。

• 昭和の母
• 2015/01/29 (Thu) 16:21
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＞①その残存期間中に別のテナントが入った場合
＞②残存期間中に故意にオーナーがテナントの募集を行わない場合
＞についての扱いにあると思います。

１年契約したら、その１年間はあなたに権利があるので、
オーナーが別のテナントの募集などできるわけがありません。

私がオーナーならあなたに１年リースの残高を全額お払い頂き、
リース切れの日付まで待って、新しいテナントを入れます。

• /dev/null
• 2015/01/29 (Thu) 21:45
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残り３ヶ月分か２ヶ月のペナルティーを争うとしたら、ずいぶんみみっちい話ですね。変に債権回収会社にまわされてクレジットヒストリーに記録が残ったら７年は消えませんよ。

• /dev/null
• 2015/01/29 (Thu) 21:54
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TL;DRで誤解しましたが残り３ヶ月ならリーズナブルという話なのですね。半年以上住むのが確実ならペナルティー覚悟でいいんじゃないですか。最悪のこり６ヶ月分払えばいいだけだし。

• mistress
• 2015/01/29 (Thu) 22:33
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tl;dr (abbreviation for too long; didn't read

なんのことかとおもったら、”長いこと読んでなかったので”?
グーグルで検索しました。