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财产法拍 什么是法拍？简单地说，房产止赎程序允许贷款人（银行）通过出售或占有房产来收回拖欠的贷款金额。 根据美国法拍房产信息网站RealtyTrac的美国法拍市场报告，截至2020年5月29，美国 "某些阶段的法拍"。（违约、拍卖或银行拥有）"，有330,105个房产，这并不罕见。

如果你（或你身边的人）面临止赎，我们建议不要惊慌，了解这个过程。 通常法拍程序有六个阶段，不过每个州的情况不同。另外，因为我在加州，所以我将简要地介绍一下加州的法律。加州的房屋止赎通常是以非司法方式进行的/(Non judicail/)。 这意味着取消抵押品赎回权是在州法院系统之外进行的，即不通过法院。

阶段 1 ： 付款默认 第一天

当借款人至少错过1次抵押贷款付款时，就会发生付款违约。通常情况下，贷款人会向发出的借款人发出不付款通知，表明他们还没有收到该月的付款。

通常，抵押贷款应在每月1日支付，许多银行提供宽限期 ，直到该月15日。每月15日的日子。此后，贷款人可能会增加滞纳金，并再次发出不付款通知。

在两次错过付款义务后，贷款人将通过信件或电子邮件发送需求函 （付款要求）。这封催款信是受害者对收件人采取法律行动之前，商业上经常使用的一种形式，由律师撰写，比普通的付款建议信有更严重的影响。 然而，这并不涉及将收件人告上法庭。在这一点上，贷款人可能仍然有一个特别的方案来追赶借款人和付款。借款人通常有30天的时间在收到信后汇出欠款。

相 2 ： 违约通知 违约通知 第120天

违约通知 （ NOD ）是在90天未付款后发出的。在一些州，通知也被贴在房子的门上。同时告知借款人，该通知将成为公共记录。

贷款人通常给借款人 90天作为恢复贷款的期限。这被称为 "恢复期" （ 恢复期 ）。

相 3 ： 受托出售通知 受托人销售通知日150

违约通知后90 天内如果贷款没有跟进和收回，受托人出售财产的通知将在财产所在的县备案。 （

贷款人一般也会在当地报纸上通知 3周，表明该房产将被公开出售。所有业主的名字将被印在通知和报纸上，以及财产的法律描述、地址和出售的时间和地点。

相 4 ： 接收方销售 受托人销售日200

财产公开拍卖。它将被出售给符合所有必要条件的最高出价者。贷款人根据未偿贷款余额、未缴税款和与销售有关的费用来计算和分配。

一旦出售完成，受托人的契约（ ） 将提供给成功的竞标者。这时，该房产就有权被购买者立即占有。

相 5 ： 拥有财产 REO

如果房产在公开发售期间没有出售，贷款人（银行）成为所有者，并且通过经纪人或在业主的资产管理公司的协助下（REO）出售房产。这些都是所谓的 "银行止赎房产"。这些房产通常是 "银行所有"，贷款人甚至可能让一些其他留置权和其他费用先被清除，以进一步鼓励房产的销售。

相 6 ： 驱逐 驱逐

租户可以留在房屋里，直到通过公开拍卖或作为 REO的资产出售。但是，一旦送达驱逐通知，他们就必须立即腾出房屋。居民也可能被提供几天的时间来搬走他们的个人物品，通常是由当地的警长负责。这些物品将被放置在仓库中，并将在稍后的日期收取费用。

结论

在整个止赎过程中，许多银行都有借款人避免止赎的做法方案，但问题是，如果借款人不能满足一次付款，要赶上多次付款就越来越困难。然而，如果有可能赶上付款，例如，如果借款人在暂时失业后刚刚开始一份新的工作，就值得与贷款人讨论。如果没有追索权，取消抵押品赎回权是不可避免的，了解整个过程可以帮助你对正在发生的事情和接下来会发生的事情做好阶段性的准备。

如何停止止赎

实际上有 2只有两个。要么你支付一笔钱来补足贷款，要么你可以申请破产。

如果你能筹集到现金来支付还款、利息和其他成本和费用，你就可以停止止赎过程。你也可以通过申请破产来阻止止赎。破产包括一个强大的法律工具，称为 "自动中止"，它可以停止对你的所有收集行动，包括扣押、收集行动和收回财产。在你处于破产程序中时，银行将无法触及你的房屋。

破产程序的危害

如果你宣布破产，你可以延长拍卖程序，这样你可以暂时留在你目前的房子里。你可以停止，但你应该考虑到总是会有有害的影响。首先，通过申请破产，你将有义务偿还你的债权人，这意味着你最终将不得不放弃你的房子、汽车和其他财产。其次，它将在你的信用历史上留下一个很大的印记，并将在你的信用历史上保持至少8年的 "破产 "记录，因此，即使你的财务状况有所改善，也很难获得贷款来购买你的下一个房屋，因为良好的将很难以良好的条件借款。 （ 这并不意味着你不能借款 ）

在破产程序之外你能做什么 ？

贷款修改- 无需重新安排目前的贷款，可以改变（付款期和利率）的条款，使贷款更易支付。条件可以改变。

贷款暂缓- 贷款暂缓 是指银行允许你暂时低付抵押贷款或允许借款人暂时中止付款。 后来，借款人被要求偿还减少或暂停的付款。

短暂出售-- 所欠金额大于房产售价，银行无法用出售所得偿还，经协商，银行对所欠金额进行折扣的出售。这被称为卖空，因为归还的金额对银行来说是短的。

贷款恢复- 借款人可以通过支付到目前为止的欠款来停止 受托人出售。

再融资- 如果当前贷款的利息低于正在贷款的利息，借款人可以通过重新安排当前的贷款来支付欠款并继续支付未来的款项能够继续支付这些款项。然而，在贷款拖欠的情况下，这往往是困难的，因为必须通过收入、价格与贷款比率和信用评分）等再融资条件（。

标准出售- 一种常见的出售房产的方式，但在拖欠贷款的情况下，很难将房产变成最佳状态出售，所以通常唯一的方法是让它低于市场价格并迅速出售。然而，如果他们能卖掉它并付清未偿还的债务，那就很幸运了，这通常比销售价格要高，所以他们在上面提到的卖空时卖掉了它。

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（*注：）这些内容是J1房地产集团的意见。它并不打算成为法律建议。应向律师寻求法律意见。