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THE LEE TEAM | eXp Realty of California
- 2102 Business Center Drive, Irvine, California, 92612 United States
- TEL : +1 (949) 310-7773
- License : BRE＃01320447
- https://j1group.net/
귀하의 부동산 관련 ‘원하는 것(WANTS)’과 ‘필요한 것(NEEDS)’을 해결해 드립니다.
W elcome!
THE LEE TEAM | eXp Realty의 데이비드 ・ 리입니다
경험
오렌지 카운티, LA 카운티의 부동산 관련 사항은 저희에게 맡겨 주십시오.
21년의 경험, 300 채가 넘는 매매 및 임대 계약 실적.
이 페이지를 통해 여러분께 안내해 드릴 수 있어 기쁩니다.
미국 부동산을 통해 고객님께서 더욱 견고한 기반을 다지실 수 있도록 도와드릴 수 있기를 기대합니다.
・ 주택 구매, 매각
・ 임대 부동산 계약
・ 사무실 및 점포 공간 찾기
・ 자산 형성을 위한 투자 부동산 자문
다음의 미국계 미디어에서도 제 프로필을 확인하실 수 있습니다.
Zillow
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DAVID LEE 전화 949 -310-7773 로
전화 상담은 무료입니다.
www.j1group. net
1977년 학생비자로 소원하던 어학연수를 위해 본격적으로 미국으로 건너가 LA의 산 페르난도 ・ 밸리, 웨스트사이드, 사우스베이 등 다양한 지역에서 살았습니다.
첫 주택 구입은 1980년 할리우드에 있는 작은 집이었다. 그 후 맨해튼 비치, 토런스, 마우이, 그리고 현재는 어바인으로 이사한 경험이 지금의 부동산업에 큰 도움이 되고 있다. 그 동안 소매업, 식당업 등도 경험했지만, 그때까지 6곳의 부동산 매매와 부동산 관리 경험을 통해 세입자와의 소통을 경험하면서 제게는 비교적 자연스럽게 할 수 있는 일이라는 것을 깨닫고 2002년에 부동산 면허를 취득하고 에이전트를 시작하게 되었습니다.
2026년이면 24년째를 맞이하는데, 덕분에 300채가 넘는 매매와 임대차 계약을 도와드렸습니다. 그 중에는 주택은 물론 상업용 부동산, 업무용 부동산, 사무실 임대 등이 포함되어 있습니다.
데이비드 ・ 리란 ？
1. 직접 사업체를 운영한 경험이 있으며, 상업용 부동산도 전문으로 다루고 있습니다
사업주였던 배경 덕분에 경영자의 사고방식과 관점에서 상황을 파악할 수 있으며, 공통된 언어로 소통할 수 있어 사업 매매 의뢰를 자주 받습니다. 지금까지 취급한 사업은 레스토랑이나 서비스업이 많지만, 미국에서는 역시 프랜차이즈가 사업으로서의 자산 가치를 유지한다고 생각합니다. 또한 비자 취득이나 자금 조달 시에도 유리하게 작용합니다.
2. 앞으로 사업을 시작하실 분들께는 부동산 외에도 각 업계의 전문가를 소개해 드립니다
지금까지의 경험을 바탕으로 각 분야의 전문가, 예를 들어 회계사, 변호사, 종합건설사, 설계사 등 각 분야의 전문가들과 네트워크를 구축하고 있어, 필요하시면 소개해 드릴 수 있습니다. 또한 일본에서 회사를 설립하러 오신 분 중 시급히 사무실이 필요한 기업에게는 짧은 시간 내에 적합한 사무실을 소개해 드릴 수 있습니다.
3. 리모델링 ・ 리폼도 전문으로 하고 있습니다
또한 주택 분야도 저는 어릴 적부터 무척 좋아했고, 특히 디자인이나 인테리어에 관심이 많기 때문에, 지금까지 ‘효과적인 주택 리모델링’ 세미나 등을 진행하며, 50명 이상의 고객님께 오래된 주택을 효과적으로 리모델링하는 아이디어 등에 대한 조언을 드려왔습니다.
THE LEE TEAM|eXp Realty란 ？
THE LEE TEAM은 eXp Realty에 소속된 부동산 팀입니다. 주택, 상업용, 레스토랑 관련 거래에 대해 각 분야의 전문 에이전트가 고객님의 요청에 대응해 드립니다. 로스앤젤레스와 오렌지 카운티에 9명의 멤버가 상주하며 고객님의 요청에 대응하고 있습니다. 이 팀은 영어, 일본어는 물론 베트남어, 중국어, 한국어도 구사할 수 있는 국제적인 팀입니다. 또한 오렌지, 로스앤젤레스 외에도 리버사이드 카운티, 벤츄라 카운티, 그리고 라스베이거스의 매물도 취급 가능합니다.
eXp REALTY는 나스닥에 상장된 세계 ＃ 1위의 클라우드 기반 부동산 회사로, 85,000명 이상의 에이전트 （ 12/ 2022년 현재 ） 급성장 중인 부동산 회사입니다. 기존의 간판을 파는 프랜차이즈가 아니라, 동일한 브로커가 전미 50개 주와 세계 11개국에 걸친 eXp Realty를 총괄하고 관리하고 있습니다.
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지금이기에 말할 수 있는 것. 바로 중개인은 모두 똑같지 않다는 사실입니다. 이는 처음 산을 오를 때 곁에서 안내해 주는 가이드와 매우 비슷합니다. 무슨 일이 일어날지 모르는 위험한 등산의 내비게이터를 여러분은 어떤 기준으로 선택하시겠습니까? ？ 광고 문구, 외모, 캐치프레이즈일까요? ？
왜 경험이 중요한지 3가지 포인트로 정리해 보았습니다.
1. 종합적인 판단
부동산은 가격뿐만 아니라 종합적인 판단을 통해 결정해야 합니다. 방위, 위치, 이웃과의 거리감, 고속도로 접근성, 슈퍼마켓 접근성, 대출 금리, 주택 상태, 매도인의 상황 등 글자로 된 정보만으로는 판단할 수 없습니다. 서핑을 할 때 밀려오는 파도가 하나하나 다르듯이, 부동산 거래도 매번 다릅니다. 동시에 산 위에서 전체적인 모습을 내려다보는 시각을 기르기 위해서는 경험이 필요합니다.
2. 협상
부동산 구매에는 항상 상대방이 있습니다. 그 상대방은 백전노장의 중개인일지도 모릅니다. 서류는 단 하나의 ✔ 표시를 놓치는 것만으로도 큰 사고로 이어질 수 있습니다. 보통 매도자에게는 많은 매각 비용이 들기 때문에, 이를 어떻게든 매수자에게 부담시키려고 합니다. 요컨대 다양한 협상 기법이 있지만, 그것도 어디까지나 거래의 전체적인 그림을 염두에 두면서 진행할 수 있는 이야기입니다. 상대방의 의욕이 높은지 낮은지는 중개인을 통해서는 직접 전해지지 않지만, 그 점을 꿰뚫어 보려면 경험이 필요하지 않을까요? ？ 협상이라고 하면 우리 쪽 주장만 밀어붙이는 것으로 생각되기 쉬우나, 무작정 밀어붙이는 협상으로는 해피엔딩으로 이어지기 어렵습니다. 상대방이 어떤 인종이든 간에, 우리 모두는 감정을 가지고 있으므로 서로 악수를 나누며 행복하게 마무리되기를 바랍니다.
3. 상대방의 신뢰를 얻기
부동산 중개인에게 없어서는 안 될 요소 중 하나가 바로 ‘신뢰’입니다. 고객의 신뢰를 얻지 못하면 애초에 저희를 이용해 주실 수 없다고 생각합니다. 하지만 많은 중개인은 그것이 전부라고 생각하겠지만, 저는 원활한 거래를 위해서는 ‘상대방의 신뢰’를 얻는 것도 중요하다고 생각합니다. 제 고객이 거래하는 상대는 매수자, 매도자인 고객이지만, 미국의 경우 상대방 중개인을 통해 진행하는 것이 관례이므로, 그 중개인이 어떤 거리감을 두고 소통을 이끌어가는지는 신경 쓰이는 부분입니다. 가끔은 말이 거칠어질 수도 있겠지만, ‘이 중개인은 고객을 정말로 이해하고 있는 건가 ？ ’라고 묻고 싶어질 정도로 부적절한 대응을 하는 중개인도 있습니다. 마찬가지로, 제가 고객 담당자가 될 경우에는 윈-윈 거래를 위해 상대방에게 신뢰를 주고자 합니다.
DAVID LEE Tel. 949 -310-7773 로
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미국 내 주택 구매의 3가지 요소 를 알고 계신가요? ？
우선, 입지입니다.
이것이 가장 먼저 언급되는 이유는 예전이나 지금이나 마찬가지인데, 부동산이라고 하면 첫째는 입지, 둘째는 입지, 셋째도 넷째도 다섯째도 입지이기 때문입니다. 간단한 비유를 들자면, 산타모니카의 바다가 보이는 집과, 같은 산타모니카라도 주택들에 둘러싸인 막다른 골목에 위치한 집은, 집이나 대지의 크기가 같더라도 가격은 몇 배나 차이가 날 것이라고 생각합니다. 이유는 이미 아시겠죠. 다른 말로 하면, 인기 있는 곳은 가격도 비쌉니다. 또한 인기 있는 장소라는 것은 당신만 좋다고 생각하는 것이 아니라, 누가 봐도 살고 싶은 곳이라는 뜻이죠. 극단적인 예였지만, 일반 주택의 경우 편의성, 학군, 안전성, 미래 발전성, 과거의 안정성 등에 따라 가격 차이가 나게 됩니다.
또 하나 자주 듣는 말로는 “부동산은 팔 때를 생각해서 선택하라”는 말도 있죠. 예를 들어, 같은 거리에 두 채의 같은 유형, 같은 크기의 집이 매물로 나왔다고 가정해 봅시다. 한 채는 1개월 이내에 팔렸습니다. 다른 한 채는 3개월이 지나서야 겨우 팔렸습니다. 그 차이는 대부분 위치, 방위, 유지 관리 및 개보수 상태의 차이에서 비롯됩니다. 구매 시점에 가격이 다소 높았다는 것은, 그만큼 팔기 쉬운 매물이라는 뜻이기도 합니다. 또한 입지는 좋지만 유지 관리가 소홀해 주변 평균보다 조금 더 저렴하게 구입할 수 있었던 경우도 있습니다.
이것이 다음 요소로 이어지는데, 두 번째는 주택 그 자체의 가치 에 있습니다.
미국의 경우, 일본처럼 목조 주택의 내구 연한이 22년이고 구조물 가치가 제로라는 법은 없기 때문에, 지은 지 50년, 60년이 되어도 깔끔하게 관리되고 개조된 집은 주변 가격 상승에 따라 가격이 올라갑니다. 따라서 가장 먼저 ‘입지’가 언급되는 것이 바로 그 이유입니다. 입지가 좋다면, 다음으로 살펴봐야 할 것은 주택의 잠재력 （ 미래 가격 ）입니다. 설령 현재의 외관이 좋지 않더라도 거기에 시선을 빼앗기지 말아야 합니다. 어디까지나 미래성에 기대를 거는 것이 중요합니다.
그리고 마지막으로, 주택담보대출 입니다.
물론, 현금이 있으신 분은 현금으로 구매하는 것이 좋다고 생각합니다. 대출이란 ‘시간’을 돈으로 사는 것입니다. 30년에 걸쳐 갚겠다는 차용증으로 주택 가격의 두 배에 가까운 금액을 지불하는 것입니다. 물론, 그 장점도 있습니다. 예를 들어, 보유 현금을 레버리지로 활용하는 것이나, 이자나 고정자산세가 세금 공제 대상이 되는 효과는 큽니다. 따라서 건강하고 수입이 넉넉한 분이라면 주택담보대출을 이용하지 않을 이유가 없습니다.
하지만 앞으로 은퇴를 앞두고 수입도 그리 기대하기 어려운 분이라면 현금으로 구매하는 것이 좋겠지요. 주택담보대출의 가장 중요한 포인트는 뭐니 뭐니 해도 금리입니다. 이 글을 쓰고 있는 2016년 9월 현재라면 아직 3.5% 이하의 금리를 적용받을 가능성은 있지만, 미국의 역사상 10% 이상의 금리가 적용되던 시대도 있었습니다. 은행 이자는 세금 공제 대상이 되므로 그나마 괜찮지만, 골치 아픈 점은 금리가 높으면 상환액이 늘어난다는 것이죠. 따라서 금리는 낮을수록 좋습니다. 한 번 확정해 두면 아무리 고금리 시대가 와도 금리가 고정되므로 안심할 수 있죠. 저는 이것이 당연하다고 생각했지만, 유럽에 가보니 금리가 변동하는 것이 일반적이라고 하더군요. 그래서 30년 고정 금리의 훌륭함을 새삼 깨닫게 되었습니다. 또한 그런 의미에서 3.5% 이하의 금리를 적용받을 수 있는 현재는 미국 역사상에서도 드문 시기이므로, 주택 구매를 고려하고 계신 분들은 지금 행동하는 것이 최선입니다.
자, 그 금리 말인데요, 누구나 그 금리를 적용받을 수 있는 것은 아닙니다. 간단히 말하자면 소득, 신용 이력, 직장 경력, 계약금 규모에 따라 개인차가 있으며, 이러한 조건에 따라 적용받을 수 있는 금리가 결정됩니다. 이 이상은 기술적인 이야기가 되므로 생략하겠지만, 미국은 신용 사회이므로 신용 이력을 바탕으로 계산된 점수를 통해 개인의 신용도를 평가받게 되므로 중요합니다.
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집을 비싸게 팔기 위한 요령
집을 가능한 한 비싸게, 빨리 팔 때의 철칙은
1 ． 깨끗해야 한다
2 ． 수리할 부분이 최대한 없어야 한다
3 ． 시대에 맞는 업그레이드가 되어 있는 것
순으로 중요하다고 생각합니다.
이것들은 말하자면 당연한 상식이 아니냐는 말을 들을 수도 있겠지만, 정작 자신이 사는 집이 되면 좀처럼 그렇게 쉽게 실천하기 어려운 것이 인간입니다. 이에 대해 조금 더 설명드리겠습니다.
우선, ‘깔끔함’ 이란, 물건이 가능한 한 적은 편이 낫다는 뜻입니다. 구매자는 여러분이 자랑하는 물건을 보러 오는 것이 아니라, 집을 보러 오는 것입니다. 물론, 최소한의 가구는 있는 편이 좋지만, 가급적 그곳에 사는 사람의 냄새가 느껴지는 물건은 없는 편이 좋습니다. 다음으로 필요한 것은 정리 정돈입니다. 물건이 너무 많은 분들은 지금이 대대적인 정리의 시기임을 깨닫고, ‘정리·버리기’를 단행해 주십시오.
‘수리해야 할 부분이 극히 적어야 한다’ 이 또한 당연한 일입니다. 창문이 열리지 않는 집, 화장실에서 물이 새는 집, 방충망이 찢어진 집 등은 아무도 사고 싶어 하지 않습니다. 수리가 필요한 부분을 없애야만 구매자에게 부정적인 인상을 주지 않을 수 있습니다. 또한 눈에 보이는 곳뿐만이 아닙니다. 지붕, 하수도도 중요한 부분입니다. 대부분의 구매자는 주택 검사관을 고용하므로, 아무 말 없이 있어도 그 과정에서 문제가 드러나게 됩니다. 주택 매매 시에는 Disclosure （ 매도자의 정보 공개 ） 가 매우 중요합니다.
그리고 ‘시대에 맞는 업그레이드가 되어 있는 것’ 이는 1 ， 2와 같이 절대적인 조건은 아니지만, 높은 가격에 팔기 위해서는 필요한 요소입니다. 업그레이드라고 해도 천차만별이지만, 최소한 （ 예를 들어 페인트, 화강암 조리대, 바닥재 교체 등 ） 은 효과적이므로 꼭 추천합니다. 반대로 예산이 있다고 해서 지나치게 고급스럽게 마감해도 투자 금액에 대한 수익률은 낮아지므로 주의하시기 바랍니다. 또한 추천하고 싶은 것은 ‘홈 스테이징’으로, 전문 인테리어 코디네이터를 통해 장식품이나 가구를 디자이너의 감각으로 갖추고 인테리어를 꾸미는 것입니다. 예산이 조금 들기는 하지만 매우 효과적입니다.
마지막으로, 미국과 일본의 주택에는 여러 가지 차이가 있지만, 그중 하나로 제가 항상 느끼는 점은 ‘유지보수’ （ 계획적 유지 관리 ）에 대한 인식의 차이입니다. 일본에서 ‘메인터넌스’라고 하면 단순히 관리나 정비 （ (자동차의 경우 ）)라는 의미로 쓰이지만, 미국의 ‘유지보수’는 건물을 유지하기 위한 계획적인 유지 관리로, 건물을 소유하면 당연히 생각해야 할 사항입니다. 일본에서도 역사적인 건축물이나 근대 상업용 건물은 물론 철저히 유지·관리되고 있지만, 일반인들은 자신의 주택에 대해 그런 의식조차 없는 것이 현실입니다. 이는 일본의 세제로 인한 자산 가치 하락의 영향도 크다고 생각하지만, 미국인들의 부동산 유지 관리 의식은 상당히 높습니다. 그것은 단순히 부동산을 깨끗하게 유지한다는 의미뿐만 아니라, 그 관리 노력이 최종적으로 금액에 반영되는 사회적 구조가 있기 때문입니다. 흔히 볼 수 있는 패턴은 집을 매물로 내놓기 위해 깔끔하게 리모델링을 하는 경우입니다. 모처럼 집을 예쁘게 꾸몄는데, 그걸 제대로 즐기지도 못하고 다음 구매자에게 넘겨주는 건 정말 아깝다는 생각이 듭니다. 반면, 계획대로 정기적으로 조금씩 리모델링을 진행하면서 그 변화를 즐기며 생활하는 미국인 가정을 보면, “아, 이 사람들은 생활을 즐기고 있구나.”라는 생각이 절로 듭니다.
2019년에 매각한 헌팅턴 비치의 단독주택 동영상을 참고해 주세요.
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미국 부동산 투자
미국에서 부동산을 사는 이유
우선, 부동산 투자와 부동산 투기의 차이는 무엇일까요? ？ 투자란 경제 상황을 파악하고, 리스크를 예상하여 수익을 추구하는 것을 말하며, 투기란 도박 행위를 말합니다. 지금 생각해보면 버블 경제란 일본에서도 미국에서도 은행이 앞장서서 토지를 사 두기만 하면 돈을 벌 수 있다는 식의 투기 행위를 반복했을 뿐이었습니다. 미국의 부동산 투자는 건물이 없으면 성립되지 않습니다. 그렇지 않으면 그곳에 살거나 사업을 하는 사람이 없기 때문입니다. 그러나 일본의 부동산 투자는 ‘높은 수익률’만을 의지하며, 건물의 현존 가치가 남지 않는 일본과 달리, 미래 가치를 예측하고 계산하는 미국의 부동산 투자인 ‘수익을 추구하는’ 환원율 （ 캡 레이트 ）에 기반한 계산이 아니기 때문에, 애초의 출발점부터 다릅니다.
어느 나라에서든 미래 부동산 전망을 세울 때, 우선 전제가 되는 것은 그 나라의 경제가 순조롭게 상승세를 타고 있다는 점입니다. 전 세계 어느 나라를 둘러보아도 경제는 침체되어 있는데 부동산만 호조를 보이는 일은 있을 수 없기 때문입니다. 어느 나라에나 장단점이 있지만, 선진국 중에서 인플레이션율, 실업률, 은행 금리 등의 경제 지표가 호조를 보이며, 앞으로도 이를 유지할 전망이 있는 나라는 그리 많지 않습니다. 미국이 그 대표적인 예이며, 유럽, 아시아, 오세아니아 각국의 유능한 투자자들이 미국으로 모여들고 있다는 사실만 보더라도 이 나라의 우위를 확인할 수 있습니다.
왜 미국 부동산인가 ？
첫 번째 이유 는 국가 경제가 견조하고 국가 리스크가 낮다는 점이 가장 큰 근거가 됩니다. 미국 정부의 2016년 인플레이션율 전망은 1.2%, 2017년은 1.5%로 예상되며, 중고 주택 판매 건수는 2015년에 550만 채\ (이는 2007년 이후 최고치 ）이며, 산업단지 공실률, 소매 공간 공실률, 아파트 공실률 등 각 부동산 분야의 전망치가 2007년 수준을 유지할 것으로 예상하고 있습니다. 여기에 꾸준한 인구 증가, 하이테크를 중심으로 한 뉴 이코노미의 부상, 건강한 베이비부머 세대의 소비 등 다양한 요인이 맞물려 경제를 뒷받침하고 있습니다.
두 번째 이유 는 미국의 지난 50년간 부동산 역사를 살펴보면, 자산 가치가 10년 만에 확실히 2배로 증가했다는 점입니다. 물론 그 기간 동안 대공황이나 불황을 겪으며 오르내림을 반복했음에도 불구하고 확실히 상승하고 있습니다.
세 번째 이유 는 중고 주택 시장이 미국 주택 산업의 75%를 차지하는 매우 안정적인 시장이라는 점입니다.
네 번째 이유 는 미국이 외국인 투자자에게도 문을 열어두고 있다는 점이 중요한 포인트입니다. 관광 비자만 취득하면, 국민 번호라고 불리는 사회보장번호가 없어도 당당하게 미국 부동산을 구매하여 그 혜택을 누릴 수 있습니다. 단, 부동산을 소유했다고 해서 일하거나 영주할 수 있다는 의미는 아니므로, 어디까지나 비자 문제와는 별개라는 점을 인식해 주십시오. 서두에서 언급했듯이, 미국 부동산 투자란 수익형 부동산을 취득하는 것을 의미하며, 하나의 사업으로서 경영 （ 부동산 관리 ）를 하는 것입니다. 부동산 관리란 영어로 Property Management라고 하는데, 건물의 유지 관리와 임차인 관리를 연간 계획에 따라 수행하는 것으로, 이 업무야말로 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다.
이는 해외에 거주하는 일본인이 미국 주택에 투자한다는 관점에서도, 미국은 부동산 투자에 있어 매우 개방적인 곳입니다. 다만 매각 시에 ‘팔고 도망치는’ 일이 없도록 에스크로를 통해 세금을 선징수하지만, 기본적으로는 미국인과 동일한 세법이 적용됩니다. 예를 들어, 1031 교환(1031 exchange)이라는 국세청에서 인정한 세금 이연 제도가 있습니다. 이는 투자용 부동산을 매각한 후 180일 이내에 동등하거나 그 이상의 부동산을 재구매하면 소득세를 이연할 수 있는 제도입니다. 이 방법을 통해 1베드룸 콘도로 시작한 투자도 5년 후에는 단독주택으로 바꿀 수 있습니다.
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J1 Realty Group은 OC 지역에서만 부동산 관리 서비스를 제공하고 있습니다.
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