南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2022年 9月 8日更新

第11回 : あなたのリタイアメントどうする? ~パート1~

これまで本コラムでは、円建てのみの投資の危険性、ドルを基軸通貨とする米国不動産投資の説明、ラスベガスの街の将来性、不動産投資の実際などを5回にわたり説明してきました。

今回はラスベガスでのリタイアメントについてお話しします。ラスベガスの不動産と投資については「第9回」と「第10回」でそれぞれご紹介しておりますので本コラムでは割愛しますが、ご興味のある方はぜひお読みください。

リバースモーゲージについて

基本的に、リタイアメントは40代でも50代でもすることができますが、今回は62歳以上の方限定のお話になります。その理由は62歳以上の方だけが使える「リバースモーゲージ」と呼ばれるローンを使ったリタイアメント計画だからです。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは一言で言うと、ローンの1つです。 住宅所有者が 62 歳以上で、高いエクイティー(住宅純資産)を持っている場合、住宅の価値に対して借り入れを行い、一括払い、毎月の定額支払い、または信用枠として資金を受け取ることができます。 一般的な住宅ローンと異なり、リバースモーゲージでは、住宅所有者がローンの支払いを行う必要はありません。代わりに、借り手が死亡したり、永久に引っ越したり、家を売却したりすると、限度額までのローン残高全体が期限になり支払われます。また、住宅の市場価値が下落したり、借り手が予想よりも長生きしたりしたとしても、プログラムの住宅ローン保険のおかげで、借り手または借り手の不動産は、貸し手に差額を支払う責任を負いません。

リバースモーゲージというと「夫婦のどちらかが死亡すると家を取られると聞いた」「リバースモーゲージを組むとレンダーにタイトルをとられてしまうのではないか?」という質問をよく受けるのですが、今のリバースモーゲージは昔と違いそのようなことはありません。

リバースモーゲージの特徴
  • 家に住み続ける限り、ローンの返済は不要である。
  • FHA(Federal Housing Administration連邦住宅局)に認可されたプログラムである。
  • 一括払いか月々分割払いかの選択ができる。
  • 申請にはクレジットや各種制限がなく、タックスフリーの現金である。

リバースモーゲージには大きく分けて2つの使い方があります。1つは、現在お住まいの自宅を通常のモーゲージからリバースに切り替える。そうすることによってエクイティからの現金と支払いフリーを手に入れることができます。そしてもう1つは、今回の話の中心であるReverse Mortgage Purchase、要するにダウンサイジングを視野に入れ新たに購入するというお話しです。こちらの Purchase方はあまりご存じでない方が多いように思います。

例えば、以下のような立場にある方や高齢の親を持つ方はたくさんおられるのではないでしょうか。

【例: Aさん(65歳)、妻のBさん(62歳)】

現状
ロサンゼルスに一軒家を30年間所有(4ベッド、3浴室、2,300スクエアフィート)。3人の子どもたちは全て独立して家を出ている。
課題
  • 使用していない部屋がある。
  • 家の掃除やメンテをするのがこれからどんどんと困難になってくる。
  • 家のアップキープができないのでどんどんと古くなる一方である。
  • 家のエクイティーはあるが利用していない。
  • 若い頃のように仕事ができないので、収入が限られているし上がる見込みもない。
希望
これからは可能な限り生活の支払いを減らしたい。

上記のような悩みを持つ方は少なくないでしょう。これらの課題を一挙とまでとはいかなくても、大きく改善してくれるのがReverse Mortgage Purchaseという方法です。

下の例はあくまでも一例です。実際にはあなたのケースにカスタマイズすることが可能です。

【買い替えのSolution一例】

  • ロサンゼルスの持ち家を売る(売却額1ミリオンドル)。
  • ローンの残額10万ドルと売却手数料6万ドルを引くと84万ドルが残る(*夫婦50万ドル所得税免除以内の場合)。
  • ラスベガスで2ベッドのコンドを40万ドルで購入する。
  • その場合、20万ドルは現金で、そして20万ドルはリバースモーゲージを利用する。
  • 結果、手元に64万ドルを残しつつ、毎月の支払いフリー生活を手に入れることができる。

いかがでしょうか?古い大きな家に住み続ける場合、夫婦どちらか一方が亡くなると収入が減り、また体力もなくなってきて家のメインテナンスなどが滞ると、家の価値を下げることになります。このような不安を軽減するためには、エクイティーを出しておいてキャッシュや容易に現金化できる貯蓄を手元に持っておけば、急な出費や病気などにも安心して対応できると思います。

その買い替え場所の一つとしてお勧めできるのがラスベガスなのです。価格的にも、利便性も、エンターテインメントを楽しむにも最適な都市だと思います。とは言え、資金計画が成り立つ限り、基本的には昔からの馴染みのある場所、お子さんが住んでいる場所の近くや昔から住みたかった場所など、どこでも通用します。

次回は実際のケースを見ながらもう少し詳しく見ていきたいと思います。

2022年 9月 8日更新

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Columnist's Profile

J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!

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