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第1回 : 
米国で物件を購入する12のメリット

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第1回 : 
米国で物件を購入する12のメリット

南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2021年11月 15日更新

第1回 : 米国で物件を購入する12のメリット

アメリカのみならずどの国でも将来の不動産の見通しを立てる場合、まず前提となるのはその 国の経済が順調にバランスよく成長している、あるいは良くなる見込みがあるのかがポイントになります。

10月6日、カリフォルニア不動産協会は、2022年の不動産動向の見通しを次のように発表しました。「カリフォルニアの住宅価格の中央値は、2021年に20.3%上昇して79万3100ドルに、2022年には5.2%上昇して83万4400ドルになると予測しています」。

また、日本総研の「アメリカ経済見通し」のリポートでは次のような発表をしています。「住宅価格は高騰しており、足許の販売鈍化の主因となっている。当面は価格の高止まりにより、住宅販売は勢いを欠くと予想される。住宅価格の変動による金融面のリスクが懸念されるが、住宅ローンの借り手の返済能力はリーマン・ショック前よりも良好であり、金融システム不安が生じる可能性は小さいとみられる」。

以上の発表を踏まえ、本コラムでは米国で物件を購入するメリットとして、以下の「12のポイント」を挙げたいと思います。

米国で物件を購入するメリット
メリット1低い米国のカントリーリスク

まず、移民の受け入れなどによるコンスタントな人口増加、IT・バイオなど先端分野を中心とするニューエコノミーの台頭、ベビーブーマー、ミレ二アル世代の旺盛な消費意欲などさまざまな要因が絡み合い経済を後押ししています。

メリット2中古住宅市場がアメリカ住宅産業の75%を占めている安定した市場

中古の住宅市場はアメリカ住宅産業の75%を占めており、不動産の流動性が比較的高い市場であるということが挙げられます。日本と異なりアメリカでは、住宅は一生の住処ではなくライフステージによって変えるため、平均で 7 年に1 度引っ越しをするという統計があります。健全な不動産市場は 中古住宅市場が健全に活性化していることがキーポイントとなります。

メリット3外国人投資家にも門戸を開放しているマーケット

正式なビザさえ取れれば、アメリカで暮らす場合に必ず必要となるソーシャル・セキュリティー・ナンバーがなくても不動産を買うことができますし、税制面においてもその恩恵を受けることができます。ちなみに、米国のビザや収入、住居を持たない外国人用のローンの場合も、頭金が物件価格の30%程度で組むことも可能です。

メリット4税法上の特典が大きな魅力

アメリカ国内で収入がある人にとって、不動産所有は絶好のタックスシェルターとして機能します。レントをされている方は、毎年のタックスリターン(確定申告)の時に申告して戻 せるものはほとんどありませんが、家のオーナーの場合、銀行支払い利息と固定資産税は100%控除の対象(上限1万ドルまで)となります。また2軒目以上を投資でお持ちの方はさらに、減価償却、修理費、交通費などが 控除できるようになります。また物件を売却した場合、通常キャピタルゲインには通常40~50%の所得税が課せられますが「1031Exchange」 という税先送り法適用を利用すれば税を先送りでき、資産を継続的に増加させることができます。

メリット5安心できる透明感の高い不動産業界の取引システム 

アメリカでは全国にMLSと呼ばれるネットワークが張り巡らされており、インターネットで物件の現在の売り情報や物件の経歴を閲覧することができます。さらに実際の売買の際には、買い手と売り手の不動産エージェント、銀行、エスクロー会社(あるいは弁護士)、タイトル会社、査定人、白蟻駆除会社などがチームとなって各々の仕事を完成させてクローズしていきます。エスクローとは、セラー(売主)とバイヤー(買主)の間で、物件の権利移転に関する業務を公平に取り扱う第三者機関で、公的機関の書類や登記歴史の調査手配、ローン銀行とのコーディネート、登記の手配、貸方、借方の金額の振り分け業務の仕事をこなし、クロージングへ締結させます。

メリット6世界一情報開示が義務付けられている国

不動産に関する限り、日本の法務局管轄の登記原本の写しにあたる書類までインターネットで取ることが可能です。そこには、売主情報、ローンの情報、売主のタイトルオーナー歴史など全て明記されています。また、売買の際には売主に瑕疵情報開示(かしじょうほうかいじ)が義務付けられます。アメリカでは売られる家に関して知っていることを正直に書かず、あとでそれがばれると犯罪として扱われます。

メリット7これからも予想される供給数不足
  • ベビーブーマー(57~75歳ぐらいまでの方)たちは、すでにリタイアしているもしくは数年先にリタイアを予定していることが多いため、現在の不動産の買い替えやエクイティの載せ替えのためにその資産を移行させています。
  • 住宅を購入する人の数は、今後8年間、毎年 100万人以上増える 見通しです。
  • 現在 ミレニアム世代(25~40歳ぐらいまでの方)の層が、今後 10 年間 の住宅需要を押し上げます。
  • 現在、カリフォルニアの移民者の数は 1100 万人。毎年約15 万人の移民者が同州で増加。また、移民と出生により、アメリカの人口は2030 年には 8000 万人増加すると言われています。結果、 年間 200 万件の住宅を供給しなければならない事態が予測されています。
メリット8.安定した投資商品である

2006年までの過去50年間にわたるアメリカの不動産の歴史を見てみると、確実に 資産価値が10年で2倍になっています。言い換えれば、複利で年7%+の投資商品であるということです。歴史を振り返ると1950年代の大恐慌、2009年のサブプライム問題、昨年の世界的な新型コロナウイルスによる不況などのいくつもの経済危機を乗り越え、その度にアップアンドダウンを繰り返しながらも、カムバックをしています。単純に利回りだけでも他の商品と比べて遜色ありませんが、アメリカ不動産と他の金融商品の違いはレバレッジを最大限 に生かせることです。

メリット9.インフレに遅れをとらない

アメリカの3つのインフレリーダーとは、医療費、教育費、そして不動産です。他の物価か上がっているのに不動産の価格は5年前と同じということはありえません。3つのイン フレリーダーのうち、株を通さずに直接投資可能なものは不動産しかありません。現在(2021年秋)、全ての物価が急高騰している“ハイパーインフレ状態”のアメリカの不動産価格は、まさにその状態です。

メリット10.不動産オーナーになると信用度が格段に上がる

アメリカは何よりも「リスクファクター」を第一のローンの審査基準としています。それを数値で表したクレジットスコアと呼ばれる信用度を点数化した点数で判断されます。一度住宅ローンが組めると、借金であっても立派な資産として貸方に載るので社会的信用度が飛躍的に向上することがてきます。

メリット11.高い流動性

投資として住宅を決めるときに、もっとも大事なことはロケーションですが、そのロケーションの選定を大きく間違わない限り、どのような時代でも 中古物件の流動性は高いといえます。流動性が高いということは、そのものを現金に換えるスピードが速いことを意味します。

メリット12.着実な収益性cash flowと貯蓄性equity growthが期待できる

例えば、一軒家に15万ドルの投資をして、それをテナントに貸したとします。家賃収入から経費を引くと月に100ドル~しか利益を生まなくとも、レントは毎年上げられるので収益率は毎年ほぼ確 実に改善されていき、10年後には総資産は倍になることが極めて現実的に期待できます。

2021年11月 15日更新

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J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!

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