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포클로저의 6 한 단계

부동산 압류 (Foreclosure) 란? 간단히 말해, 부동산 압류 절차를 통해 대출기관 （ 은행 ）이 부동산을 매각하거나 소유권을 취득하여 채무 불이행으로 인한 대출금 미납액을 회수하는 과정을 말합니다. 압류 부동산 정보 사이트 RealtyTrac 의 미국 압류 시장 보고서에 따르면 2020 년 5 월 29 일 현재 미국에서는 "압류 단계 채무불이행, 경매 또는 은행 소유 ）"에 330,105 개의 부동산이 있다는 것은 드문 일이 아니다.

당신 （ 또는 당신의 친절한 사람 ）이 압류에 직면한 경우, 당황하지 말고 그 과정을 이해하는 것이 좋습니다. 주마다 차이가 있지만, 보통 압류 절차는 6 단계가 있습니다. 또 제가 있는 주는 캘리포니아 주이므로 캘리포니아 법을 중심으로 간단히 설명하겠습니다. 캘리포니아의 주택 압류는 보통 비사법적(Non judicail) 으로 이루어집니다. 이는 압류가 주 법원 시스템 밖, 즉 법원을 거치지 않고 이뤄진다는 의미입니다.

단계 1 ： 지불 불이행 1 일차

지불 채무 불이행은 대출자가 최소 1 회 이상의 모기지 상환을 놓쳤을 때 발생한다. 일반적으로 대출 기관은 대출자에게 미납 통지를 보내 그 달의 지불을 아직 받지 못했음을 알린다.

일반적으로 모기지 페이먼트는 매월 1 일이 납부일이며, 많은 은행은 해당 월의 15 일까지 유예기간 (Grace period) 을 제공한다. 제공합니다. 그 후, 대출기관은 연체료를 추가하고 다시 미납 통지서를 발송할 수 있습니다.

2 회에 걸친 지불 의무를 이행하지 않으면, 대출 기관은 Demand Letter （ Payment Request Letter ） 를 편지나 E 메일로 발송합니다. 이 Demand Letter 는 변호사가 작성한 것으로, 일반적인 지불권고서보다 더 심각한 의미를 가지고 있으며, 피해자가 수취인을 상대로 법적 조치를 취하기 전에 비즈니스에서 자주 사용되는 형식입니다. 그러나 수취인을 법정에 데려가겠다는 내용은 아니다. 이 시점에서 대출 기관은 여전히 대출자와 함께 지불을 따라잡을 수 있는 특별한 프로그램을 준비하기도 한다. 대출자는 일반적으로 편지를 받은 후 30 일 이내에 연체료를 송금해야 한다.

단계 2 ： Notice Of Default 기본 알림 Day 120

기본 알림 （ NOD ） 는 90 일간의 납부 누락 후 발송된다. 일부 주에서는 통지서를 집 문에 붙이기도 한다. 동시에 차용인에게 통지서가 공공기록 (Public record) 에 등재될 것임을 알린다.

대출 기관은 보통 대출자에게 90 일 동안 대출을 되돌릴 수 있는 회복 기간을 준다. 이를 '회복 기간' （ Reinstatement period ） 이라고 한다.

단계 3 ： 관리인 매각 통지 Notice of Trustee's Sale Day 150

채무불이행 통지 후 90 일 이내에 대출이 회수 회복되지 않은 경우, 관리인 매각 통지가 부동산이 소재한 카운티에 기록됩니다. （ 공문서가 되는 ）