비비나비 : 로스앤젤레스 : (미국) Los Angeles

미국 부동산 투자

미국에서 부동산을 구입하는 이유

먼저, 부동산 투자와 부동산 투기의 차이점은 무엇일까요 ？ 투자는 경제상황을 읽고 리스크를 예상하여 수익을 추구하는 것이고, 투기는 도박행위를 말합니다. 지금 생각해보면 버블경제는 일본이나 미국이나 은행이 앞장서서 땅을 사면 돈을 벌 수 있다는 패턴의 투기행위를 반복한 것뿐입니다. 미국에서의 부동산 투자는 물건이 있어야만 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 그곳에 살거나 사업을 할 사람이 없기 때문입니다. 그러나 일본의 부동산 투자는 '고수익률'만을 믿고 건물의 현존가치가 남지 않는 일본과 미래가치를 예측하고 계산하는 미국의 부동산 투자 '수익률 추구' 환원율 （ 캡플레이트 ）에 기반한 계산이 아니라는 점에서 출발점부터 다르다.

어느 나라든 미래 부동산 전망을 세울 때 가장 먼저 전제되는 것은 그 나라의 경제가 순조롭게 상승하고 있다는 것이 기본 전제입니다. 전 세계 국가를 봐도 경제가 침체되어 있는데 부동산이 호황이라는 것은 있을 수 없는 일이기 때문이다. 어느 나라나 장단점이 있겠지만, 선진국 중 물가상승률, 실업률, 은행금리 등 경제지표가 호조를 보이고 앞으로도 유지될 가능성이 있는 나라는 그리 많지 않다. 미국이 대표적이며, 유럽, 아시아, 오세아니아의 유능한 투자자들이 미국으로 몰려드는 것에서도 이 나라의 우위를 알 수 있다.

왜 미국 부동산인가 ？

첫 번째 이유 는 국가 경제가 견고하다는 점과 국가 위험이 낮다는 점이 가장 기본입니다. 낮은 것이 가장 큰 이유입니다. 미국 정부의 2016년 물가상승률 전망은 1.2%, 2017년은 1.5%, 중고주택 판매량은 2015년 550만 가구로 2007년 이후 최고치 ）, 산업단지 공실률, 소매점 공실률, 아파트 공실률 등 각 부동산 분야의 전망치가 2007년 수준을 유지될 것으로 전망하고 있습니다. 여기에 지속적인 인구 증가, 하이테크를 중심으로 한 신경제의 부상, 건강한 베이비붐 세대의 소비 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 경제를 부양하고 있다.

두 번째 이유 미국의 지난 50년 부동산의 역사를 보면 10년마다 자산가치가 두 배로 늘어났다. 물론 그 사이에 대공황과 불황을 경험하면서 오르내림을 반복하면서도 확실히 올라가고 있습니다.

세 번째 이유 로 중고주택 시장이 미국 주택산업의 75%를 차지하는 매우 안정적인 시장이라는 점입니다.

네 번째 이유 는 미국이라는 곳이 외국인 투자자에게도 문호를 개방하고 있다는 점도 중요한 포인트입니다. 관광비자만 받으면 주민등록번호라는 소셜시큐리티 번호가 없어도 당당하게 미국 부동산을 살 수 있고, 그 혜택을 누릴 수 있다. 단, 부동산을 소유했다는 것이 일을 할 수 있다거나 영주할 수 있다는 의미는 아니기 때문에 비자와는 별개라는 것을 인지해야 합니다. 서두에서 언급했듯이 미국 부동산 투자란 수익형 부동산의 취득을 의미하며, 하나의 사업으로 경영 （ 부동산 관리 ） 를 하는 것을 말합니다. 부동산 관리는 영어로 Property Management라고 하는데, 건물의 유지관리, 세입자 관리를 연간 계획에 따라 진행하는 것으로 이 업무야말로 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다.

이것은 해외에 있는 일본인이 미국 주택에 투자한다는 측면에서도 미국은 부동산 투자에 관해서는 매우 개방적인 곳입니다. 다만 매각할 때 팔아치울 수 없도록 에스크로로 세금을 선납하지만, 기본적으로 미국인과 동일한 세법이 적용된다. 예를 들어 1031exchange라는 국세청에서 인정하는 세금 이연법이 있습니다. 이는 투자 부동산을 매각한 후 180일 이내에 동등하거나 그 이상의 부동산을 다시 사면 소득세를 이연할 수 있는 방법이다. 이 방법을 이용하면 1베드 콘도에서 시작한 투자도 5년 후에는 단독주택으로 바꿀 수 있다.


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