J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & president
デービッド・リー David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty davidleere@gmail.com

最新コラム

第14回 : 
住宅ローンのポイントまるわかり その2

バックナンバー

第1回 : 
米国で物件を購入する12のメリット
第2回 : 
失敗しない​米国住宅購入の8カ条
第3回 : 
2022年のアメリカ不動産はどうなる?
第4回 : 
失敗しない住宅の売り方9つのポイント
第5回 : 
Pre-Approval Letter~住宅ローンを組む前の準備
第6回 : 
経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で”資産”を構築する方法 シリーズ1
第7回 : 
経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で“資産”を構築する方法 シリーズ2
第8回 : 
経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で“資産”を構築する方法 シリーズ3
第9回 : 
経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で“資産”を構築する方法 シリーズ4
第10回 : 
経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で“資産”を構築する方法 シリーズ5
第11回 : 
あなたのリタイアメントどうする? ~パート1~
第12回 : 
あなたのリタイアメントどうする? ~パート2~
第13回 : 
住宅ローンのポイントまるわかり その1
第14回 : 
住宅ローンのポイントまるわかり その2

南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2022年12月 9日更新

第14回 : 住宅ローンのポイントまるわかり その2

あなたにとっての割引ポイントの導入検討する

前回のコラム「第13回:住宅ローンのポイントまるわかり その1」で述べたように、住宅ローンのポイントを購入することは、ローンの全体的なコストを下げ、毎月の支払いを減らすために前払いする方法で、長期間家に住むことを計画している場合、それは最も理にかなっています。毎月節約できる金額は、初期費用に見合うだけの価値があると考えられます。

反面、家に長期間住む予定がない場合は、ポイントを支払うことで全体的にお金を失う可能性があります。

そこで考慮すべき点は、お金をポイントに充てるべきか、それともより大きな頭金に充てるべきかということになります。より大きな頭金は、多くの場合、とにかく低い金利を確保するのに役立ちますし、さらに20% の頭金を達成することで、PMI の追加コストを回避することもできるので、それだけで毎月200~400ドルの節約となります。

頭金が多ければ多いほど、ローンの価値に対する比率(Loan-to-Value RatioまたはLTV)が低下するため、金利が低くなります。これは、住宅の価値と比較した住宅ローンの大きさによるためです。借り手は、住宅の規模や場所、仕事の状況など、住宅に滞在する期間を決定する可能性のある全ての要因を考慮し、住宅ローンのポイントを購入してからの損益分岐点に達するまでの時間を計算をしてみることが重要です。

割引ポイントハッキング

これまでの話は、あくまでも買い手がモーゲージの節約のためにBuy-Down Pointを買って支払額を抑えることができるというものですが、買い手自身が必ずしも買わなければいけないというルールはありません。ということは売り手に払ってもらう交渉もあり得ます。1~2年前のような物件がプレミアム付きで右から左へ売れていた時には無理でしたが、物件の流通が停滞し始めてきた今は十分にその可能性はあります。やり方としては、通常であれば「物件価格を数万ドルディスカウントしてください」というのが通常のオファーですが、それを「ディスカウントの代わりにポイントを購入してください」というやり方です。売り手にとってはディスカウントをするのもポイントを買うのも同じなので、受けてくれる可能性は高いです。そのことを正式にはSeller Concessionと呼びますが、そこには買い手のモーゲージのタイプ、ダウンペイメントの大きさにより3~最大9%までと決められています。詳しくはお知り合いのローンオフィサーにお尋ねください。

Q&A住宅ローンポイントについて
Q: 住宅ローンの金利は、提示金利にどのように組み込まれていますか?
A:住宅ローンの銀行の ウェブサイトやローンブローカーの広告に出されている提示金利には、ポイントが含まれている場合と含まれていない場合があります。 広告に掲載されているレートは低く抑えられ、一見魅力的に見えるかもしれませんが、それは、他のポイントが一見分かりにくく組み込まれている可能性があります。 前出のBankrate では、宣伝されている住宅ローンの金利にポイントが含まれているかどうかを提示しているため、貸し手間で公正な比較を行うことができます。
Q: モーゲージ ポイントは ARM(変動性) ローンの場合、どのような仕組みになりますか?
A:変動金利住宅ローン (ARM)の住宅ローンポイントは、固定金利住宅ローンのポイントのように機能しますが、ほとんどの ARM は 5 年または 7 年で調整されるため、ポイントを購入する前に損益分岐点を知ることがさらに重要です。ポイントを支払うことで確保したより低い金利から恩恵を受けるのに十分な長さのローンではない可能性があるため、最終的にリファイナンスをしてその時点でのベストな金利に借り換える可能性が高いことから、ほとんどの変動金利の借り手はBuy-Down Pointを使用しません。
Q: 住宅ローンのBuy-Down Point交渉はできますか?
A:この戦略が特定の状況に適しているかどうかに基づいて、住宅ローンにポイントを支払うかどうかを決定できます。 貸し手から見積もりを取得したら、数字を計算して、ローン期間中の金利を引き下げるためにポイントを支払う価値があるかどうかを確認します。場合によっては、オリジネーション・ポイントを交渉することもできます。 20% の頭金があり、信用力の高い住宅購入者が最も交渉力があります。
Q: モーゲージポイントは税控除対象ですか?
A:2017 年 12 月 5 日以降に不動産を購入した住宅所有者は最大 75 万ドル、その日より前に購入した住宅所有者は最大 100 万ドルの住宅ローン債務に対して、前払い利息である住宅ローンの割引ポイントが税控除の対象となります。住宅ローンの利子と割引ポイントの控除を請求する納税者は、「フォーム 1040」 のスケジュール A に控除を記載する必要があります。ただし、多くの IRS の要件を満たさない限り、同じ課税年度に支払ったすべてのポイントを控除することはできません。毎年、その年の住宅ローンの利息として適用される利息の額のみを控除できます。ポイントは、1 年で全てではなく、ローンの期間にわたって差し引かれます。一方、オリジネーション ポイントは税控除の対象ではありません。査定手数料や公証人手数料は控除できません。詳しくは税理士、会計士にご相談ください。

2022年12月 9日更新

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Columnist's Profile

J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!