南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2022年11月 15日更新

第13回 : 住宅ローンのポイントまるわかり その1

住宅を買うことは、私たちのほとんどがこれまでに買う最も高価な購入ですので、当然ですが住宅ローンのコストを削減できるものは何でも検討する価値があります。通常、住宅を購入する際に、価格を交渉する以外に、ベストな住宅ローン金利を取得するために複数のローンオフィサーに相談することもよく行われますが、その他の方法として「割引ポイントDiscount Points」とも呼ばれる住宅ローン ポイントを購入して、支払う利息の額を引き下げるという方法があります。以下に、各種ポイントについてご説明致します。

モーゲージポイントMortgage Points/ Discount Points/ Buy Down points

住宅ローンポイントは、ローンの金利を下げるために借り手が住宅ローンの貸し手に支払う手数料のことです。これはDiscount Points、またはBuy Down Pointsとも呼ばれます。1ポイントがローンの金額の 1%に当たりますので、例えば30万ドルの住宅ローンの 1 ポイントは 3000 ドルになります。通常、各ポイントは金利を 0.25% 引き下げます。したがって、ローンの期間中、1 ポイントで 4% の住宅ローン金利であれば 3.75% に引き下げられます。ただし、各ポイントが金利をどのくらい引き下げるかにはリミットがあり、また、多くの場合最大 3 ポイント、場合によってはそれ以上のポイントを購入できます。これらのポイントは前払いする必要があり、通常、家に長く住む予定であるほど、ポイントを支払うことで得られるメリットが大きくなります。

ポイントはクロージング時に支払われ、ローン見積もり(Loan Estimate)と借り手がローンのクロージング前に受け取るクロージング開示書A(Closing Disclosure)にも明記されます。また、これらのポイントは、ローンのタイプ、住宅ローンの種類と全体的な金利環境によって条件が異なりますので、詳細はローンオフィサーに相談してください。

ローンオリジネーションポイント Loan Origination Points

ローンオリジネーションポイントは、先のモーゲージポイントの別のタイプのポイントなので混同しないようにしてください。 これらは、ローンの作成、審査、処理のために貸し手に支払われる手数料です。 オリジネーション ポイントは通常、住宅ローン総額の 1% の費用がかかります。 したがって、銀行が 25万ドルの住宅ローンで 1.5 オリジネーション ポイントを課す場合、借り手は 4125 ドルを支払わなければなりません。

オリジネーション ポイントは、ローンの金利を直接引き下げるわけではありません。 注意したいのは、一部の銀行は、クロージングコストやオリジネーションポイントをゼロまたは割り引いてローンそのものを魅力的に見せていますが、実際は高めの金利やその他の手数料でそれを補うということを行っていますので注意が必要です。

モーゲージポイント VS. APR

住宅ローンで割引ポイントを購入することは、事実上、利息の一部を前払いする方法です。年率 (APR) をよく見てみると、さまざまな金利とポイントの組み合わせでローンを比較するのに役立ちます。 APRには、金利だけでなく、支払うポイントと貸し手が請求する手数料、モーゲージ保険、クロージングコストも組み込まれていることがわかります。

住宅ローンポイントが金利コストを削減する方法の例

頭金とクロージング費用に加えて割引ポイントを購入する余裕がある場合は、毎月の住宅ローンの支払いを減らし、多くのお金を節約できます。重要なのは、前払いの利息を回収するのに十分長く家にいることです。 わずか数年で家を売却したり、住宅ローンを借り換えたり、完済したりする場合、割引ポイントを購入するのは損をする可能性があるからです。


20万 ドルの住宅ローンのケース
30 年の固定金利

以下は、20万 ドル、30 年の固定金利の住宅ローンのケースの場合、割引ポイントがどのようにコストを削減できるかの例です。

ローン金額 $200,000 $200,000
金利 4% 3.5%
割引ポイント None $4,000
月支払額 $954 $898
総金利支払額 $144,016 $123,336
トータル節約額 None $20,680

この例では、借り手は 2 つのディスカウント ポイントを購入しました。それぞれのコストは、ローン元本の 1%、つまり 2000ドル ですので、4000 ドルの前払いで 2 ポイントを購入することで、借り手の金利は 3.5% に下がり、月々の支払いが 56 ドル減り、ローンの全期間にわたって利息が 2万680 ドル節約されました。ただし、2万680 ドルを全額節約するには、借り手はローンの全期間である 30 年間住宅に住み、リファイナンスをしないことが条件になります。

あなたの損益分岐点を調べるには?

この借り手が前払い利息に費やした金額を回収する「損益分岐点」を計算するには、住宅ローンのポイントのコストを、減額された金利が毎月節約する金額で割ります。

$4,000 / $56 = 71 カ月

これは、借り手が割引ポイントの費用を回収するために、71 カ月またはほぼ 6 年間、家に住み続けなければならないことを示しています。

つまり、家を長期間持ち続けるつもりなら、金利を引き下げるための住宅ローン ポイントの追加コストは理にかなっていますが、そうでなければ、このコストを取り戻す可能性は極めて薄いということができます。

金融サービスサイトBankrate の計算機を使うと、住宅ローン ポイントを購入することでお金を節約できるかどうかを判断できます。

住宅ローン ポイント計算機 mortgage points calculator

償却計算機 Amortization Schedule Calculator

2022年11月 15日更新

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Columnist's Profile

J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!