南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2022年 6月 13日更新

第8回 : 経済的&時間的自由を手に入れる!アメリカの不動産で“資産”を構築する方法 シリーズ3

さて、シリーズでお送りしている本コラムですが、前回は、「米ドルで投資する6つの理由」を説明いたしました。今回は、投資と米国不動産についてお届けします。過去や今回の記事を含め、今後も以下のようなトピックを予定していますので、これらを読んでいただければ、米国不動産投資の全容がほぼご理解いただけるのではないかと思います。

  1. 「なぜ、米ドル投資が必要か?」
  2. 「なぜ、米国不動産なのか?」(本コラム)
  3. 「なぜ、ラスベガスの不動産なのか?」(7月掲載予定)
  4. 投資の実例(8月掲載予定)
米国不動産をお勧めする11の理由

「なぜ米国不動産投資なのか?」の理由を以下に11の項目でまとめてみました。

(1) アメリカの85%以上の資産家は、不動産により成り立っている
これはご存知の方も多いと思います。最近は、不動産を持たない、または最小限の不動産だけを所有するオピニオンリーダーや超資産家の方も世の中に台頭していますが、その方々の多くはある分野においての能力が高い人、才能のある人であることが多く、お金もダイナミックに動かせるので一般の人たちには難しいと思います。片や、不動産投資は地味でニュースにもなりませんが、実は大変堅実な投資です。考えようによっては85%の人が所有しているのであれば、投資としては間違いがないと言えるのではないでしょうか?
(2) 「てこの応用」が最大限に生かすことができる
「てこの応用」を現代風に言えば、レバレッジをかけることですが、これはいつの時代も重要なテーマですね。なぜならビジネス世界では、この反対は効率が悪い、生産性が低いことにつながるからです。投資の世界も同様で、20%の力で100%が動かせる投資は不動産以外にはないのではないでしょうか?株も金も仮想通貨も100の物が買いたければ100の資金が必要です。20%で100%を購入し、投資が成り立つのであれば考慮すべき内容に値すると私は考えます。
(3) 有形資産である
不動産は金のように触ることができる有形資産ですが、持ち歩くことはできないので「不」動産なのです。しかも、建物は土地に建てられているので簡単に盗むこともできません。株や仮想通貨はモノではありませんので現物を盗まれることはありませんがハッキングに遭えば、コンピューター上の数字が1日で消えてしまいますし、ジャックポットに当たれば1日で大儲けも可能ないわゆる“ハイリスク、ハイリターン”に属する商品だということが言えます。米国人の85%は不動産で資産形成していますが、その理由はローリスク、ミッドリターンにあると思います。ちなみに株で資産を持っている人は51%だそうです。
(4) コンスタントに値上がりする
不動産は一晩や1週間ほどで大儲けも大損もしませんが、必ずと言っていいほどコンスタントに値上がりを続けています。コロナ禍中の2021年は全米平均で15%以上も上がってしまいましたが、これは特例で、通常の上昇率は年間5~6%なので、インフレ率の3%よりも高く、過去70年を見ても10年で倍になるというのが歴史的な動きです。重要なのは、ここには30年代の大恐慌、70年台のスタグフレーション、2008年のリーマンショックなどドン底を含み、立ち直った歴史を含んだ数字だということです。
(5) 減価償却ができる
もう一つ忘れてはならない米国不動産を持つメリットとして、減価償却があります。これは金や株の投資には与えられていない特権です。米国では新築、中古にかかわらず住居用物件に関しては、購入時から27.5年の減価償却期間が認められています。また、日本とは異なり建物価格の評価が高い(70~80%)ため、アメリカの申告においては、長く減価償却を経費として申告できるというメリットがあります。
(6) 外国人用ローンの取得が容易である
日本の住宅ローンとの大きな違いは、年齢制限がないということ。これは大きなメリットですね。つまり個人で年金受給の計画が立てられるのです。日本にお住まいの方は、日本国内の数行の銀行でアメリカの不動産に融資を受けられるそうですが、米国の銀行で30%以上の頭金で外国人として融資が受けられるプログラムも存在します。また頭金の他の条件も厳しくはありません。また、アメリカ国内にお住まいの方は、キャッシュフローの面から25%以上の頭金で組む投資用のローンをおすすめします。アメリカで組むローンの特徴は、その種類やタイプが多いことも挙げられます。ローンの期間は10~40年まであり、また固定金利、金利を低めに抑えたい方へは変動性金利のプログラムもあります。
(7) あなたのテナントが毎月のローンや経費を支払ってくれる
アメリカでは、投資エリアと物件をよっぽど間違わない限り、テナントを見つけることは難しくはありません。当然その物件を購入する前には、その特定の地域の所得対象物件で取れる家賃を予測し、投資回収予想を出しますので、取れる家賃が経費より下回る確率はかなり低いです。いったんテナントが入居すると、銀行の支払いや固定資産税、保険代などの経費はテナントの払う家賃でカバーができるようになります。
(8) 保有を続けることで、ローンを完済できる
先の長い話になりますが、最終的にはローンを完済すると家賃の全てが収入になりますので、冒頭に挙げた年金としてのインカム(収入)が実現できるようになります。また年に12回の支払いを1回余分に支払うことで30年ローンが16年で完済可能となることをご存知でしょうか。購入後のキャッシュフローがそれほどなくても、そこから年を重ねるごとに、インフレ、賃料のアップで徐々にキャッシュフローが改善されていきます。
(9) 保有を続けることで、資産が増える
米国不動産は歴史的に見ても、年平均6%資産価値が上昇します。ということは約12年弱で資産が倍になることになります。2020年から始まったコロナ禍では、なんと米国全体の単年の上昇率が16%とすさまじいですが、これが延々とは続くことはないとは思います。また、これは米国全体の話ですので、不動産はローカル単位で判断しなければなりません。当然、これからの経済の発展が見込まれる場所にフォーカスするとさらにパフォーマンスが良くなり、利回りの上昇につながってきます。日本型の不動産投資は、資産上昇面の期待感よりも、利回りだけがメインで、中古不動産の資産が増えないどころか資産価値が下がる投資ではいささか心配な気がします。
(10) 税の先延ばしに効果的
もう一つのアメリカの不動産所有の優遇制度に、1031 Exchange (通称:テンサーティーワン」があります。この制度は、不動産の所有者が物件を売却し、その売却益を、売却額と同額かそれ以上の額の「同種の」不動産に投資すると、キャピタルゲイン税を繰り延べすることができる税制優遇措置です。これは何度でも繰り返し使えます。つまり増えたキャピタルを次の大きな投資に回すことができるので、良い管理会社に運営を任せることで含み資産が増えていくことになります。なお、これはあくまでも投資物件のみに適用され、自宅は対象になりません。
(11) コンスタントな人口の増加による需要が高まる
2020年のアメリカの人口は約3億3200万人で、毎年約1%増加をしています。国連は、2050年におけるアメリカの人口を3億7942万人と推計しています。アメリカは自然増よりも、移民による増加の方が多いのですが、なぜそのような方針を取るのかといえば、一般的に人口の増加は、経済の成長につながると考えられています。つまり人が増えれば、衣食住の需要が高まり、消費も増えるという理屈です。住宅の視点から言えば、恒久的な住宅不足、とりわけレンタル物件の不足につながるため、レンタル需要は衰えることがありません。ちなみに日本の人口は2020年で約1億258万人、2050年には約1億192万人に減少することが推測されています。あなたはどちらの不動産が伸びると予想しますか?

いかがでしょうか?もしご質問がある場合は、以下の「お問い合わせフォーム」からいつでもご連絡ください。

次回は、私がお勧めする「ラスベガスの不動産」についてお話ししたいと思います。

2022年 6月 13日更新

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Columnist's Profile

J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!

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