J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & president
デービッド・リー David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty TEL: 949-385-0153‬
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第3回 : update
2022年のアメリカ不動産はどうなる?

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第1回 : 
米国で物件を購入する12のメリット
第2回 : 
失敗しない​米国住宅購入の8カ条
第3回 : 
2022年のアメリカ不動産はどうなる?

南カリフォルニア OC・LAでの不動産アドバイス

LA/OCでの自宅の購入・売却、賃貸物件のリース・オフィスや店舗探し、資産形成の為の投資物件斡旋アドバイス、ビジネス開業支援についてご説明します。

2021年12月 14日更新

第2回 : 失敗しない​米国住宅購入の8カ条

1. 良いエージェントを味方に付ける

アメリカでの不動産探しは、まず信頼のおける不動産エージェントを探すことから始まります。現代のインターネット社会においては、個人でもエージェントとほぼ同様に物件を検索することができるようになりました。つまり、購入したい家をキリマンジャロ山に例えると、キリマンジャロという山は誰でも見えているわけです。しかしその登山を安全に現実のものにしてくれるのは絶大な信頼を置くシェルパの存在で結果が大きく異なってきます。どのシェルパでも同じではないように、不動産エージェントも同じではありません。信頼のおける不動産エージェントの探し方は、エージェントのインターネットでの情報発信内容、経験年数、実績数、レビュー、口コミ、知り合いの紹介などから総合的に判断されることをお勧めします。

2. ローンの事前承認を取る

不動産エージェントはまず、お客さまの資金面の対策から入っていきます。多くの場合は銀行ローンを組むため、自宅として購入するのか、投資として購入するのか、ソーシャルセキュリティー番号の有無、クレジットスコア、アメリカでの収入などの状況に合わせ、それに見合ったローンの事前承認を取り付けることから始まります。ローンに関しては、ローンオフィサーの仕事になるので、知り合いにローンオフィサーがいない場合、通常は不動産エージェントからの紹介となります。

3. 物件探しを開始する

ローンの事前承認書(Pre-approved Letter)が出たら、いよいよエージェントと家を実際に見て回ります。今この記事を書いている2021年12月の段階ではまだセラーズマーケットなので、そのような時期にはスピード感を持って精力的に物件探しを行うのが重要です。その理由はワンクッションを挟んでいる間に物件が他の人に買われてしまうからです。可能な限り早く見に行くことがポイントです。

4. オファーを書く

お好みの物件が見つかったら、早速ご自分のエージェントに売買契約書(Offer)を作成してもらい売手のエージェントに提出します。このことを “オファーを出す” といいます。この契約書を正式にはPurchase Agreementといいます。売買契約書は購入金額の約3%の手付金(Earnest Money)を先にエスクローに収める必要があります。それには売手が冷やかしではなく真剣にオファーを出したという意味、また買手による契約不履行が起こった場合のペナルティーとなります。売買契約が成立するまで、エスクロー会社でこの金額を保管し、買手の不履行以外で成立しなかった場合は返却してもらえます。買手が提出したオファーの条件や価格などに売手が同意した場合、売手がそれにサインして契約が成立しますが、そうでない場合は売手から逆に契約の内容を変更して売手に戻されます。このことを “カウンターオファー” といいます。もし売手がその内容に同意すると、それにサインをして契約が成立します。もしそうでない場合は、今度は買手が条件修正して再度売手側にカウンターオファーを出します。契約の成立までにはこのような流れが伴います。カウンターオファーがあるかないかはそれぞれのケースでまちまちですが、売手が最初のオファーをそのまま受諾するのは稀です。成立後、エスクロー(Escrow)が開設されて手付金を入金します。

5. エスクローの開設

エスクローとは、簡単に言うと第三者が売手と売手の間に入って、公平な立場で契約内容に従い所有権が売手に譲渡されるまでの手続きを代行するサービス(業者)のことで、日本でいう行政書士の役割も果たします。エスクローを開設すること、つまり代行業務を託すことを ”エスクローをオープンする” といいます。一旦エスクローに入ると、同時にいくつもの作業が行われます(詳細は「住宅購入のフローチャート」をご覧ください)。30日が一般的な期間の長さですが、ケースによってはそれより短くなったり長くなったりします。

6. エスクロー中に買手がやるべきこと

通常、売買契約書において買手は2つの条件(Contingencies)を満たすことが前提となっています。その条件とは、ローンの審査が通ること、そして建物の調査結果に不服がないことです。建物の調査には、建物自体、シロアリの調査、土地に関する調査、オーナーの履歴の調査、その土地がある地理周辺の調査、売手から開示された建物に関する内容の確認、アソシエーションがある場合はその規約内容の確認などは一般的に行われますが、ケースによっては地盤調査、水道管調査、カビ臭調査などが必要になってきます。それらの調査はそれぞれの専門家を売手の費用で行うことができます。

(調査例)

・ Home inspection
まずは、建物全体を検査するインスペクターを雇います。室内の環境が身体に安全かどうか、家全体(屋根、水道、電気など)のコンディションはどうか、水漏れはないか、電化製品がきちんと作動しているかなど、建物そのものに対する調査です。
・ Preliminary title report
さらに土地の所有者の確認、土地を担保にした債権の確認、境界線内に隣りの塀や建物その他がはみ出ていないか、またはこの物件の所有権に不明な抵当権や第三者が関わっていないかどうかなどの権限調査です。
・ Termite Inspection
シロアリの検査です。
・ Seller's Real Property Disclosure
売手側からこの物件に関する詳しい状況を説明した報告書です。
・ H.O.A.-CC&R
コンド、タウンハウスやホームオーナー組合に属している家の場合は、その地区の規則が記された書類の確認を行います。

以上が一般的に行う調査ですが、これらの内容を理解し問題がない場合は、買手はそれらの条件を外す必要があり(Contingency Removal)、通常は契約の同意日から17日間以内に行うことになっています。

7. 買付け条件を外す

無事に買付け条件(Contingency) をクリアすると、後は銀行ローンが最終段階の融資される段階まで行き、ローンの額がエスクローに振り込まれます。エスクローは住宅災害保険や火災保険(Hazard、Fire Insurance)の加入の手伝いをし、また所有権が譲渡される数日前にウォークスルー(Final Walk Through)を行います。事前のインスペクションで指摘された部分の修理が完了されているか、また家の検査以来建物のコンディションをきちんと維持しているかどうかの確認をします。日本一時帰国などアメリカの国外にいるためウォークスルーができない場合はエージェントに任せることも可能です。

ウォークスルーが終わると、いよいよ最後の段階です。エスクローがクローズする1~3日前にエスクロー担当者の前で決済のための書類にサインをします。またモーゲージ(ローン)書類も公証人(Notary Public) の前で行うことになっています。またエスクローはケースが終了する前に、売手による支払い済みの不動産税や保険料などの現金の振り分け作業も行います。

手付金を除いた頭金の支払いは所有権が譲渡される(登記日Recording)の1~3日ほど前には振り込まれなければなりません。これには購入額から手付金や中間金(契約条件によって必要の場合があります)の合計を差し引いた金額になります。この支払いには契約諸経費も含まれます。契約諸経費には登記代、エスクロー費や融資手数料、不動産所有権保険(融資会社が被保険者名義)、その他などです。諸経費の合計は購入額の2~3%前後で、これに頭金や中間金などを加えたものが購入資金となります。現金で購入の場合は1~2%くらいの諸経費です。契約の成立から所有権の譲渡までにかかる日数は通常30~45日くらいですが、現金払いの場合は融資の作業がありませんのでで約2週間で完了できます。

8. クロージング

管轄の郡への登記が無事済むと、晴れて買手がこの物件のニューオーナーになります。この日をわれわれは”エスクローがクローズする日” と呼びます(Close Of Escrow)。新しいオーナーは家の状況を隅々まで把握していないため故障・破損などが心配だと思いますが、それをカバーしてくれる保険(Home Warranty) がありますので加入することをお勧めします。1年間補償される基本保険料は、350~600ドル前後(家の大きさと設備によって異なります)ですが、通常は売手側に最初の1年間の保証を付けてくれるように交渉します。また入居後はセキュリティー会社と契約して生活の安全面をカバーすることも今の時代はスタンダードになってきました。

住宅購入のフローチャート

2021年12月 14日更新

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Columnist's Profile

J1 REAL ESTATE GROUP, Broker & presidentデービッド・リー(David Lee - J1 Realty Estate Group by eXp Realty)

1977年よりロスアンゼルスに住み、アーバインで4人の子育てを終え、今日も不動産を通じてお客様との触れ合いの時間を楽しみにしているデービッド・リーです。おかげさまでLA・オレンジカウンティの不動産を取り扱って20年になり、400軒を超える売買とリース契約の実績を積むことができました。私のエージェントとしての仕事を通して、お客様のより強固な生活基盤を築くお手伝いができることを喜びとしています。仕事の内容は◉ご自宅の購入、売却、◉賃貸物件のリー・オフィスや店舗のスペース探し、◉資産形成のための投資物件斡旋とアドバイス、◉ビジネス開業支援 などです。『常にお客様へポジティブな結果を残す仕事をする』がJ1 Real Estate Group のモットーです。Passion For Life Changing Results!

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  • 第4回 : 住宅不動産購入の流れ【物件探し・物件訪問・オファー・契約・エスクロー終了まで】
  • 第5回 : モーゲージローン仕組みと流れ
  • 第6回 : 住宅の賢い売り方アドバイズ
  • 第7回 : 物件価値を効果的にリモデルするには?
  • 第8回 : 南カリフォルニアでリタイアメントを考える
  • 第9回 : 南カリフォルニア不動産マーケットのトレンド
  • 第10回 : 投資物件の購入アドバイス
  • 第11回 : ハウスハックのアドバイス
  • 第12回 : 商業不動産とビジネス購入について